Здравствуйте. Что по договору долевого участия, что по договору переуступки прав, что по договору паенакопления (участии/вступлении в ЖСК), квартира в собственность регистрируется одинаково. Поэтому моя инструкция подходит в большинстве случаев.
Согласно ст. 219 ГК РФ , только после регистрации права собственности на квартиру можно считаться ее полноправным владельцем. А то многие считают, что для этого хватает просто купить квартиру у застройщика и иметь ключи.
Этап №1 — Уточнить у застройщика можно ли оформить квартиру в собственность
Если застройщик оповестил о том, что квартиру можно оформить в собственность — переходите к . Обычно застройщик оповещает об этом по телефону, по смс или на своем сайте/форуме.
Зарегистрировать квартиру в собственность можно только при условии:
- Застройщик оформил у районной Администрации разрешение ввода дома в эксплуатацию.
- Районная администрация поставила дом на кадастровый учет в Росреестре.
- Застройщик составил протокол на распределение жилой и коммерческой недвижимости.
- Застройщик оформил технический паспорт на весь дом в БТИ (Бюро Технической инвентаризации).
- Районная администрация присвоила почтовый адрес дому.
- Застройщик оформил передаточный акт в Государственной архитектурно-строительной организации.
Сделки по приобретению недвижимого имущества в новостройках являются наиболее безопасными на сегодняшний день. Однако после заключения договора и внесения платы покупатель еще не считается полноправным хозяином. Почему? Оказывается, необходимо оформление в новостройке. Какие тонкости важно знать? Об этом читайте далее.
С чего начать?
Распоряжаться квартирой в новостройке в полной мере покупатель может лишь в том случае, когда оформлено свидетельство о собственности. Однако до оформления этого документа строительная компания должна провести ряд мероприятий.
До передачи новостройки в эксплуатацию должен быть составлен протокол распределения жилой и нежилой (коммерческой) недвижимости. Также необходимо составить технические паспорта на все помещения. Если речь идет о сделках на вторичном рынке, подготовкой документации занимается продавец квартиры. Если дело касается нового жилья, ответственность ложится полностью на застройщика.
После получения строительная компания подает документы в местное архитектурно-строительное ведомство, где ей выдаются передаточные акты. Разрешение на можно получить только в администрации населенного пункта. Окончательным этапом является постановка домов на учет в государственном реестре и присвоение адреса.
Порядок процедуры
Оформление права собственности на квартиру в новостройке можно условно подразделить на 7 этапов:
- Покупатель уточняет, в какой филиал регистрационной палаты необходимо обратиться.
- Подготовка и сбор документов (также можно получить консультацию сотрудника регпалаты по поводу перечня бумаг и сроков их предоставления).
- Оплата госпошлины.
- Постановка в очередь регистрационного органа для подачи документов.
- Подача документов в регистрационной службе в назначенный день.
- Если по почте приходит уведомление об остановке регистрации права, нужно внимательно его изучить, а затем подготовить и принести дополнительные документы в филиал службы.
- Завершающий этап - получение свидетельства.
Необходимые документы
В службу государственной регистрации необходимо предоставить документы, чтобы пройти оформление права собственности на квартиру в новостройке. Документы потребуются следующие:
- договор о покупке квартиры,
- общегражданский паспорт и его нотариально заверенная копия,
- заявление на бланке установленной формы,
- передаточный акт на жилье,
- план квартиры,
- экспликация,
- квитанция об ,
- разрешение органов опеки, если совладельцами являются несовершеннолетние,
- нотариально заверенная доверенность (если в сделке участвует представитель покупателя).
Вся документация предоставляется в службу в двух экземплярах. Почерк должен быть четким и разборчивым. Сокращения, помарки, исправления, подчистки не допускаются. Записи должны выполняться ручкой.
Пакет документов должен быть прошит, на каждой странице должен присутствовать ее номер и печать организации.
Что требуется от застройщика
Недвижимость в новостройках считается наиболее доступной для россиян, нежели вторичное жилье. Поэтому оформление права собственности на квартиру в новостройке является одним из актуальных вопросов. От качества подготовки необходимой для регистрации права документации зависит юридическая чистота и быстрота данного процесса.
Регистрационная палата запрашивает следующие бумаги:
- приемо-передаточный акт на квартиру,
- копии документов о вводе нового дома в эксплуатацию и результатах государственной комиссии,
- инвестиционное соглашение и акты, подтверждающие его исполнение.
Как подавать документы
Как застройщик, так и сам покупатель может подать документы на оформление права собственности на квартиру в новостройке. Самостоятельно это сделать не так сложно. Подать документы можно несколькими способами:
- лично обратиться в Росреестр (необходимо иметь паспорт);
- почтой (требуется заверение подписи и копия всех страниц общегражданского паспорта заявляющего),
- в многофункциональных центрах (необходим паспорт заявляющего),
- по электронной почте (квалифицированная цифровая подпись заявителя должна присутствовать на каждом документе).
После того как пакет документов будет получен службой, заявитель получит соответствующее уведомление и расписку.
Получение свидетельства
Оформление права собственности на квартиру в новостройке на завершающем этапе предполагает получение соответствующего свидетельства. Оно выдается в результате успешной процедуры. При получении необходимо тщательно проверить документ на ошибки и описки. Особого внимания требуют фамилия и инициалы собственника, а также опись недвижимого объекта. При выявлении несоответствий и ошибок свидетельство нужно вернуть службе госрегистрации для поправок.
Оформление права собственности на квартиру в новостройке (документы): ипотека
Нередко покупка квартиры осуществляется в ипотеку. Оформление права собственности на квартиру в новостройке по ипотеке проходит по стандартной схеме. Пакет документов ничем не отличается от требующегося при обычной регистрации права. Однако учитывается и обременение, которое наложено на объект недвижимого имущества. Пока ипотека не будет погашена в полной мере, собственник не является полноценным хозяином квартиры. Операции с недвижимостью возможны только после получения согласия от банка, который выдавал кредитные средства. Ограничения распространяются на продажу жилья, а также на его сдачу в аренду.
Причины отказа
Довольно часто заявители получают отказы регистрирующей службы в оформлении права собственности. Причинами могут служить:
- подача неполного пакета документов,
- нарушения в оформлении,
- ограничения, связанные с невозможностью распоряжаться недвижимым имуществом,
- фальсификация бумаг.
Если было принято решение об отказе, служба направляет уведомление заявителю в самый короткий срок. В этом документе обязательно указывают причину отказа. При устранении всех выявленных недостатков возможна повторная подача документов. Также возможно оформление права собственности на квартиру в новостройке через суд, когда заявитель не соглашается с причиной отказа.
Возможные сложности
Чтобы стать полноправным хозяином квартиры в новом доме, покупателю необходимо дождаться завершения хода строительства, а также оформления всех документов для оформления прав собственности. Однако на практике добросовестные покупатели часто сталкиваются с ситуациями, когда в построенных и право собственности долгое время не оформляется. Пока свидетельство не будет получено, покупатель не может подарить, перепродать квартиру и прописаться в ней. Прописка решает многие проблемы, касающиеся трудоустройства, медицинского обслуживания, оформления детей в школу, постановки на учет транспортных средств, обращения в различные муниципальные и государственные службы. Незарегистрированное жилье не может быть оформлено в качестве залога для выдачи кредита.
Другая серьезная проблема, связанная с отсутствием регистрации - уменьшение периода владения имуществом. Согласно российскому налоговому законодательству, при продаже недвижимости продавец освобождается от уплаты подоходного налога, если жилье находилось более 3 лет в собственности. Этот период считается от момента получения права собственности.
Также возможны дополнительные расходы, связанные с выплатой ипотеки. Обычно кредитные организации увеличивают ставку по ипотеке для строящегося жилья на 1-2 % по сравнению с готовым. Повышение ставки компенсирует банкам риски, связанные с продажей строящегося жилья, если заемщик будет не в состоянии выплачивать долг. Как правило, после сдачи жилого дома банки снижают первоначальную ставку по ипотеке. Таким образом можно уменьшить сумму переплаты. Пока право собственности на жилье не оформлено, владелец не может оформить льготы на оплату коммунальных платежей.
Сроки
Особого внимания регистрационных органов заслуживает оформление права собственности на квартиру в новостройке. Сроки рассмотрения заявки составляют не менее 1 календарного месяца. За это время специалисты службы проводят тщательную проверку всех страниц документов. Квартиры в новостройке также требуют изучения бумаг, касающихся факта строительства дома по ДДУ, распределения квартир между потенциальными собственниками. По окончании этого периода в государственный реестр вносится соответствующая запись.
Довольно сложный процесс - оформление права собственности на квартиру в новостройке. Сроки рассмотрения документации могут и превышать 1 месяц. Причиной тому могут служить различные конфликтные ситуации между строительной компанией и добросовестными покупателями. Нередко бывает так, что местная администрация и строительная компания преднамеренно затягивают процесс передачи жилья покупателю в законное владение. В таких случаях покупатель может обратиться в суд.
Уклонение от регистрации права
Сделки, касающиеся проведения различных операций с недвижимостью, подлежат обязательному занесению в единый государственный реестр. Тем не менее многие застройщики считают, что договор покупки является Однако не спешат оформлять соответствующее свидетельство. Такие застройщики после получения денег уклоняются от подачи заявки в Росреестр. Поэтому покупатель не имеет возможности оформить жилье в собственность согласно общепринятой процедуре. Если строительная компания уклоняется от подачи заявления в регистрирующую службу, право собственности может быть зарегистрировано в судебном порядке.
Оформление права собственности на квартиру в новостройке: документы в суде
Если добросовестный покупатель понимает, что застройщик или местная администрация не справляются с выполнением своих обязанностей или делают это несвоевременно, он может обратиться в суд. Закон в данном случае на стороне покупателя.
Необходимо подать чтобы начать оформление права собственности на квартиру в новостройке. Документы по суду требуются следующие:
- договор, подтверждающий факт покупки квартиры в строящемся доме,
- приемо-передаточный акт или временный ордер,
- квитанции и чеки, подтверждающие факт оплаты по договору,
- подтверждающие эксплуатацию жилья документы,
- кредитный договор, если недвижимость приобреталась по ипотеке,
- копия общегражданского паспорта покупателя.
На основании данного пакета документов суд признает право собственности за покупателем независимо от позиции застройщика по этому поводу. Исковые заявления могут быть как коллективными, так и индивидуальными.
Таким образом, важнейшим моментом при приобретении недвижимости является оформление права собственности на квартиру в новостройке. Документы, сроки рассмотрения заявления определены законодательством. В отдельных случаях процесс оформления может проходить и в суде.
Как проходит процедура оформления квартиры в собственность в новостройке? Где заказать оформление права собственности на квартиру? В какие сроки проводится оформление квартиры?
Добрый день, уважаемые читатели журнала «ХитёрБобёр»! Вас приветствует Валерий Чемакин - консультант по правовым вопросам.
Вы купили квартиру в только что построенном доме, но не знаете, каким образом ее зарегистрировать? Ничего страшного. В этой статье мы с вами вместе разберемся, как оформить квартиру в собственность в новостройке.
В конце статьи я сделаю обзор нескольких компаний, оказывающих услуги в этой сфере.
1. В чем особенности оформления квартиры в собственность в новостройке?
Возведение многоквартирных жилых домов чаще всего производится застройщиком не только за собственные деньги, но и за счет дольщиков, которые внесли плату за будущие квартиры еще в период строительства. С такими дольщиками строительная организация заключает договоры, по которым квартира переходит в их собственность после возведения дома.
Договоры дают право пользоваться жильем. Однако распоряжаться им можно будет только после оформления квартиры в новостройке в собственность. Такая процедура возможна только после ввода здания в эксплуатацию .
Вот тут-то и кроется основная проблема. Застройщику мало построить дом, нужно еще пройти множество согласований и проверок технического состояния дома до того, как он получит разрешение на передачу прав собственности.
После этого нужно будет еще заказать в БТИ план этажа и экспликацию. И лишь потом можно заняться . О сути понятия читайте в нашей специальной статье.
Пример
ООО Стройкомплект выиграло тендер на строительство многоквартирного дома для бюджетников. Одним из условий контракта было софинансирование. То есть 50% квартир в доме должно быть оплачено на условиях долевого участия.
Было привлечено нужное количество дольщиков, стройку начали. Однако из-за кризиса бюджетные деньги не перечислили. Продать на свободном рынке остальные квартиры застройщик не мог по условиям договора.
В итоге стройка была заморожена на два года, после чего дом достроил уже другой застройщик. В результате с документами был полный бардак. На урегулирование всех формальностей ушло еще более года. Все это время жильцы не могли оформить квартиры в собственность.
К сожалению, длительность процесса согласования никем не регламентирована, поэтому оформление квартиры в собственность в новостройке иногда происходит через несколько месяцев и даже лет после покупки. Тем не менее, проблему можно решить в судебном порядке. О том, как это сделать, читайте в следующем разделе.
2. Когда можно оформить квартиру в новостройке - обзор основных условий
Перед каждым дольщиком может предстать два варианта событий.
Первый, когда застройщик без проблем сдал дом в эксплуатацию и предоставил все документы на оформление квартиры в новостройке в собственность.
В этом случае дольщик имеет право:
- своими силами оформить жилье в Росреестре;
- поручить эту функцию застройщику за определенную плату;
- написать доверенность на оформление квартиры в собственность в новостройке на специалиста одной из коммерческих юридических фирм.
Второй вариант предусматривает обращение в суд . Для этого надо отправить обоснованную претензию застройщику, дождаться ответа и написать исковое заявление. Обычно суды встают на сторону дольщика и выносят постановление, в котором признают за ним право собственности.
Условие 1. Завершение строительства нового дома и ввод его в эксплуатацию
Как уже было сказано выше, после окончания строительства любой объект должен быть сдан в эксплуатацию в установленном порядке.
Для этого требуется, чтобы дом был обследован государственной комиссией на предмет соответствия строительным нормам и правилам, а также на безопасность эксплуатации. Если в ходе такого обследования выявятся недочеты, застройщику понадобится время на их устранение.
Кроме того, при обследовании БТИ нередко выясняется, что площадь квартиры не соответствует заявленной в проекте. В этом случае застройщик и дольщик обязаны урегулировать финансовые вопросы, так как стоимость жилья изменится. Часто строительная организация не спешит возвращать деньги, что приводит к судебным процессам.
Все это оттягивает составление акта приема передачи, без которого оформление квартиры в собственность в новостройке невозможно. Такая волокита - одна из причин, почему многие предпочитают совершать на вторичном рынке. Статью на эту тему вы можете прочитать на нашем сайте.
Условие 2. Открытие государственной регистрации на данную новостройку
Итак, беспрепятственная регистрация жилья в новом доме возможна только после сдачи его в эксплуатацию, проведения всех замеров со стороны БТИ, урегулирования возможных споров.
Документы, которые нужны дольщику на этапе оформления квартиры в собственность в новостройке:
- заявка на ;
- договор о долевом участии;
- поэтажный план вместе с экспликацией квартиры;
- акт приема-передачи квартиры;
- копия квитанции на внесение госпошлины;
- копия собственного паспорта;
- доверенность, которую заверяет нотариус, если собственник действует через организацию застройщика или через стороннего представителя.
Условие 3. Наличие у собственника необходимых прав для регистрации новой квартиры
Свое право на оформление новой квартиры собственник получает только после получения застройщиком всей технической документации на дом. Кроме того, должен быть подписан передаточный акт либо предъявлено решение суда.
Подробнее о том, как происходит оформление квартиры в собственность в новостройке, я расскажу в следующем разделе.
3. Как оформить квартиру в собственность в новостройке - пошаговая инструкция для новичков
Если дом сдан в эксплуатацию по всем правилам, процесс не представляет никакой сложности.
Многие застройщики предлагают свои услуги по формированию пакета документов и сдаче его в Росреестр от имени дольщика. У кого-то эта услуга платная, другие оказывают ее на безвозмездной основе в рекламных целях.
Дольщик вправе самостоятельно решить вопрос, если это экономически выгодно. Тем более, что сегодня есть даже ипотечные квартиры в новостройках оформляются в собственность через Многофункциональный центр (МФЦ), что гораздо удобнее, чем непосредственно в Росреестре.
Шаг 1. Собираем необходимые документы
Прежде чем обращаться куда-либо для регистрации недвижимости, нужно подготовить пакет документов. Перечень я уже приводил выше. Больше с вас ничего не потребуют, так как все общие документы на дом, а также муниципальные акты предоставляются регистраторам в порядке межведомственного электронного взаимодействия по запросу.
Шаг 2. Обращаемся в Регистрационную палату или МФЦ
Как только подготовите все бумаги, определитесь, куда будете обращаться. Новый закон разрешает сделать это либо в Росреестре, либо в МФЦ. Еще один вариант - подать электронное заявление через сайт Госуслуг, но для этого потребуется пройти процедуру регистрации, чтобы получить электронную цифровую подпись.
Плюсы и минусы всех способов подачи заявления на регистрацию недвижимости:
| № | Способ подачи заявления | Плюсы | Минусы |
| 1 | Росреестр | Сроки получения результата меньше на 2 дня по сравнению со сроками в МФЦ, отсутствие посредников снижает количество ошибок | Необходимо самостоятельно заполнять заявление по образцу, возможны очереди, требуется самому сшить и заверить по правилам договор при оформлении сделки с недвижимостью |
| 2 | МФЦ | Электронная очередь, комфортные условия, смс с уведомлением о готовности, вежливый персонал, нет необходимости самостоятельно заполнять заявление и работать иглой для сшивания бумаг | Сроки предоставления услуги увеличены на 2 дня по всем видам регистрационных действий (обусловлено тем, что документы направляются в Росреестр), большая вероятность технических ошибок |
| 3 | Сайт Госуслуг | Вы все заполните дома на диване с чашкой кофе в руке, вас пригласят на конкретную дату и время, после предъявления оригиналов документов незамедлительно произведут регистрационные действия | Требуется регистрация на сайте с явкой в удостоверяющий центр; способ не подходит для тех, кто с трудом находит общий язык с компьютером |
Важное новшество! С 1 января 2017 года оформление сделок с недвижимостью производится в любом подразделении Росреестра, независимо от того, в каком городе вы приобрели квартиру.
К примеру, оформить даже в долевую собственность квартиру в московской новостройке вы сможете хоть на Камчатке, так как изменения вносятся в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), действующий на территории всей России.
Шаг 3. Составляем заявление по предложенному образцу
При обращении непосредственно в Росреестр вам нужно написать заявление по предложенному образцу разборчивым почерком и без ошибок. Там указываются корректные сведения, так как в случае выявления несоответствий регистратор вправе отказать вам в оказании услуги. В МФЦ заявление напечатают с ваших слов и дадут расписаться.
Шаг 4. Оплачиваем госпошлину
Оплатить госпошлину можно в банке по указанным реквизитам или через терминал самообслуживания. В МФЦ возле этого аппарата дежурит специалист, который окажет помощь при необходимости. Размер сбора определяется налоговым кодексом и зависит от типа объекта. Например, за регистрацию права собственности на квартиру вы заплатите 1000 рублей.
Шаг 5. Получаем свидетельство о праве собственности в установленные сроки
Законом жестко регламентированы сроки оказания госуслуги по регистрации недвижимости. В общем случае оформление квартиры занимает 7 дней в Росреестре и 9 дней в МФЦ. При наличии судебного акта или ипотеки квартиру зарегистрируют за 5 дней, а в случае нотариально удостоверенной сделки всего 3 дня. Соответственно в МФЦ прибавляем 2 дня.
Примечательно, что производится в такие же сроки. Подробнее об этой процедуре читайте в нашей тематической статье. Еще одна особенность нового закона - отсутствие свидетельства о праве собственности. Не нужно требовать этот красивый разноцветный листок от сотрудника. Он просто не предусмотрен новым законом.
Так как вся недвижимость учтена в ЕГРН, то на руки выдается лишь выписка из этого реестра. В ней указаны технические характеристики, данные из кадастрового паспорта на квартиру, которую вы оформили в новостройке, а также ваша фамилия как собственника недвижимости. Справка скреплена печатью Росреестра и подписана регистратором.
Подробнее об изменениях в законодательстве вы узнаете, если посмотрите это видео.
4. Профессиональное оформление квартиры в новостройке - обзор ТОП-3 компаний по предоставлению услуг
Мы рассмотрели подробно процедуру самостоятельного оформления квартиры. Однако не у всех есть время заниматься такими вопросами. Многие доверяют это дело юристам. Сегодня масса компаний работает в этом сегменте юридических услуг.
Стоимость услуги оформления квартиры в новостройке в собственность везде разная и зависит не только от известности фирмы, ее дислокации, но и от сложности поставленной задачи. Если у вас есть все документы от застройщика, то будет одна цена, а при наличии проблем с ними стоимость значительно выше. Предлагаю обзор 3 компаний с наиболее подходящими условиями.
1) Правовед
Иногда человек ищет юриста не для того, чтобы он сделал за него работу, а затем, чтобы он рассказал, как ее сделать. Если вы привыкли решать проблемы самостоятельно, но вам нужен профессиональный совет - компания Правовед к вашим услугам. Фирма занимается юридическим консультированием через интернет.
Создан специальный портал, на котором работает удаленно несколько сотен независимых юристов. На сайте есть форма связи, через которую нужно задавать вопросы. Сделать это несложно. Просто надо четко изложить свою проблему и обозначить желаемый результат. Специалист, который разбирается в вашей теме лучше всего даст подробные инструкции.
Стоить это будет недорого - от 700 до 900 рублей. Можно получить консультацию на и бесплатно, но она будет поверхностной и вряд ли вам пригодится для конкретных действий. Еще можно прочитать на сайте этой компании разобранные ситуации. Возможно, там уже решена ваша проблема.
Если все же требуется именно «живая» работа специалиста по , то обозначьте эту проблему на сайте, и вам подыщут ближайшего к вам территориально юриста, с которым вы сможете обговорить все нюансы.
2) Лексар
Эту компанию я рекомендую тем, кто отчаялся ждать документы от застройщика и готов обратиться в суд. Ниже перечень действий специалистов компании.
Вот что сделают юристы Лексара:
- направят аргументированную претензию застройщику и отследят, чтобы был дан ответ;
- соберут документы для иска в суд;
- подготовят иск и передадут его в суд;
- соберут доказательства, подтверждающие невыполнение застройщиком своих обязательств;
- добьются в суде признания за вами права собственности;
- зарегистрируют квартиру в новостройке на ваше имя.
На всю эту процедуру уйдет не более 120 дней. В противном случае придется ждать, возможно, не один год.
3) Юристо
Фирма специализируется на помощи дольщикам, которые оказались в неприятной ситуации, когда жить в квартире можно, а оформить ее нельзя из-за проблем у застройщика. Мало того, что юристы добиваются в судебном порядке признания за дольщиками права собственности, так они еще и взыскивают неустойку за неисполнение договорных обязательств со строительной фирмы.
Стоимость услуг по оформлению собственности - 35 тыс. рублей, а судебное разбирательство обойдется в 55 тыс. рублей, но учитывая высокий процент успеха, эту сумму вам возместит застройщик. Кроме того, в компании «Юристо» можно заказать полное . О такой услуге на нашем сайте есть специальная статья.
5. Как не стать жертвой мошенников при покупке квартиры в новостройке - 3 полезных совета
Мы то и дело слышим об обманутых дольщиках, которые заплатили деньги, но жилье так и не получили.
К сожалению, такие ситуации еще случаются, хотя законодательство и совершенствуется.
Кадастровый паспорт с планом-схемой , или экспликацией, получают в БТИ. Раньше застройщикам при постановке объекта на кадастровый учет выдавали план всего дома, а ставить квартиры на кадастровый учет нужно было отдельно. Сейчас они уже стоят на учете: все, что нужно - обратиться в БТИ и получить паспорт и план-схему. К вам приедет техник, сверит планировку с изначальным планом строительства и проведет замеры помещений. Если все нормально, выдаст паспорт и план-схему.
Если вы успели сделать перепланировку или реальные параметры не соответствуют плану строительства, изменения нужно будет узаконить в БТИ.
Договор займа (Кредитный договор) получают в банке, который выдавал кредит. Обычно его получают при подписании: один экземпляр остается у банка, один достается вам. Если вы потеряли договор или не получали его, обратитесь в банк с паспортом. Сотрудник выдаст необходимый документ . Если ипотека или кредит уже погашены, понадобится закладная. Получить ее также можно в банке.
Разрешение органов опеки получают в местных органах опеки. Обычно оно выдается на протяжении 14 дней после дня подачи заявления. Чтобы получить разрешение, заполните заявление и укажите причину обращения. Приложите к заявлению паспорт родителей или опекунов, свидетельство о рождении ребенка и акт приема-передачи квартиры, полученный ранее у застройщика.
Оформление права собственности на квартиру в новостройку тремя способами
После получения вышеперечисленных документов нужно собрать полный пакет документов, который требует Росреестр - некоторые бумаги вы получали раньше, при подписании договора купли-продажи.
В стандартный пакет входят:
✔ Паспорт гражданина Российской Федерации или свидетельство о рождении, если собственник или один из собственников младше 14 лет, либо другие документы, удостоверяющие личность - временное удостоверение по форме №2П, удостоверение беженца и другие
✔ Договор, подтверждающий право собственности на жилье: договор купли-продажи или долевого участия в строительстве, оригинал с двумя дополнительными копиями
✔ Акт приема-передачи квартиры, подписанный на встрече с представителем компании-застройщика
✔ Кадастровый паспорт квартиры с экспликацией
✔ Подтверждение об оплаты государственной пошлины - квитанция на бумажном носителе
✔ Договор займа (Кредитный договор), (закладная) или разрешение органов опеки, если жилье покупалось в ипотеку или один из собственников младше 14 лет
✔ Нотариально заверенная доверенность, если собственник действует через доверенное лицо
Госпошлину можно оплатить позднее, после подачи заявления на признание права собственности на новостройку . Ее оплачивают в банке, банкомате, кассе регистрирующей организации либо в режиме онлайн, через сайт Госуслуг .
Подать заявление на оформление права собственности можно тремя разными способами:
📌 Через МФЦ . Многофункциональный центр принимает документы, проверяет их на ошибки, сшивает, оформляет должным образом и отправляет на проверку в Росреестр. Чаще всего срок получения свидетельства о регистрации права собственности увеличивается на 2 дня. Но МФЦ информирует о каждом этапе рассмотрения заявки СМС-сообщениями, что достаточно комфортно.
📌 Через Госуслуги . Это - онлайн-сервис, в котором можно начать оформление, не выходя из дома. На нем можно оплатить государственную пошлину и подать заявление. При подаче заявления вас перенаправит на сайт Росреестра - будьте готовы предоставить сведения о недвижимости и заявителе, а также прикрепить скан-копии всех необходимых документов. После того, как онлайн-заявка будет принята, вам назначат время для посещения Росреестра и предоставления оригиналов документов: то есть в любом случае вам придется посетить государственный орган. При дальнейшем оформлении регистрации через Госуслуги понадобится ЭЦП - электронная цифровая подпись.
📌 Через Росреестр . Нужно будет самостоятельно заполнить заявление и правильно сшить документы. Процедура пройдет быстрее по сравнению с оформлением в МФЦ, но могут возникнуть проблемы со свободным временем для посещений - часто запись занята на несколько недель вперед. Кстати, теперь не обязательно ехать в отделение Росреестра, относящееся к району, в котором вы купили жилье. Согласно поправкам к №218 ФЗ , можно подать заявление в любом отделении Росреестра.
После того, как представители МФЦ или Росреестра приняли у вас документы, они выдадут расписку. В ней будет указан перечень принятых документов и срок готовности документов, а также контактный номер. По нему можно будет узнать о готовности свидетельства о регистрации собственности. Для этого нужно указать номер дела - он расположен в правом верхнем углу расписки.
В среднем оформление права собственности занимает около 18 дней. Документы могут быть готовы и раньше, но часто процедура задерживается. Она может задержаться, если в документах найдут ошибки, или они вызовут подозрения, и сотрудники Росреестра будут дополнительно проверять подлинность бумаг.
После того, как выписка из ЕГРП, подтверждающая право собственности, будет готова, вас пригласят для ее получения. Если собственников несколько, свидетельств будет тоже несколько. Для получения документа нужно предоставить расписку, которую вы получили ранее, и паспорта собственника или всех собственников. Помните, что теперь вместо «зеленого свидетельства» выдают обычную выписку: она является равнозначным правоустанавливающим документом.
Еще два способа оформить право собственности
Зарегистрировать квартиру в собственность в новостройке можно с помощью специалистов: самого застройщика и агентства недвижимости.
🖊 Регистрация через застройщика возможна, если вы покупали квартиру по ДДУ: договору долевого участия. В этом случае представители компании-застройщика сами оформляют требуемые от них документы, собирают у жильцов оставшиеся бумаги и выдают выписки из ЕГРН через некоторое время. Они действуют по доверенности. Массовое оформление может занятуться, поэтому проследите за тем, чтобы в договоре передачи прав на оформление была прописана неустойка за нарушение временных рамок. Тогда застройщик постарается выдать документ о собственности быстрее, а если не успеет в отведенный срок - заплатит штраф.
🖊 Регистрация через агентство недвижимости - простая, удобная и выгодная. Представители агентства могут работать по доверенности, полностью взяв на себя все оформление, или без нее - в этом случае от вас понадобится личное присутствие в Росреестре и подписи на большинстве документов. Агентства недвижимости несут полную ответственность за свою работу, поэтому оформляют право собственности быстро и без фатальных ошибок, корректировок, неточностей.
Что делать, если застройщик не выдает документы
К сожалению, не всем везет с застройщиками. Некоторые могут намеренно обманывать покупателей, говоря о том, что все юридические документы получены. А некоторые могут задерживать выдачу документов, которые зависят от них: например, акта приемки-передачи жилья. В этих случаях получение права собственности на недвижимость может затянуться на неопределенный срок. Но бывают ситуации, когда застройщик не виноват - он пытается ввести дом в эксплуатацию, а государственные органы задерживают выдачу нужных актов, свидетельств и иных бумаг. В любом случае страдают те, кто купили жилье, потому что не могут вовремя зарегистрировать право собственности.
В этом случае нужно обращаться в суд. Но получается замкнутый круг: чтобы попросить признать право собственности в судебном порядке, нужно предоставить те самые документы, которые не выдает застройщик. Они нужны, чтобы подтвердить ваше право владения недвижимым имуществом. Получить их смогут грамотные юристы - лучше обратитесь к ним, иначе цена ошибки может быть слишком высока.
Юристы подготовят иск - лучше, если его подадут сразу несколько покупателей. Коллективные иски в большинстве случаев заканчиваются положительным решением суда - покупатели получают право собственности на недвижимость. Юристы соберут нужные документы и представят ваши интересы в суде, а также всячески поспособствуют тому, чтобы суд встал на вашу сторону.
Можно ли не торопиться с оформлением права собственности на квартиру в новостройке
Законодательно нас не обязывают срочно регистрировать право собственности на приобретенную недвижимость. Фактически вы можете заняться этим через месяц, два, три или полгода после покупки. Однако чем раньше вы получите выписку из ЕГРН, тем лучше. Она позволит вам:
✏ Прописаться в квартире самому и прописать в ней членов вашей семьи, что может быть очень важно для оформления других документов
✏ Провести ряд сделок с недвижимостью - например, продать, сдать, подарить, обменять или оставить в наследство
✏ Оформить льготный трехлетний период, освобождающий от уплаты НДФЛ, или получить компенсацию в размере 13% от стоимости жилья
✏ Оформить дотации и льготы на оплату жилищно-коммунальных услуг, доступные определенным категориям граждан
✏ Выделить площадь для несовершеннолетних, например, при использовании для покупки материнского капитала
Какие подводные камни есть при покупке квартиры в новостройке и оформлении права собственности на нее
Стадия строительства. Покупать квартиру в недостроенном доме выгоднее, чем в сданном в эксплуатацию здании - такие квадратные метры стоят дешевле. Однако нужно учитывать репутацию застройщика и стадию строительства, прежде чем отдавать деньги. Если вы покупаете жилье еще на стадии обустройства котлована или заливки фундамента, процесс строительства, а значит - и оформления собственности - может затянуться на долгие годы. Поэтому лучше покупать недвижимость в готовом, сданном в эксплуатацию, доме, либо в здании на финальных этапах строительства - например, без внешней и внутренней отделки.
Форма договора. Можно купить недвижимость по стандартному договору купли-продажи либо по договору долевого участия в строительстве. Второй вариант предпочтительнее, потому что он:
✅ Гарантирует, что одна и та же квартира не будет продана разным лицам, то есть собственником будете только вы
✅ Защищает от проблем с оформлением застройщиком земельного участка, на котором возводится дом
✅ Позволяет застройщику самостоятельно оформлять право собственности покупателей, что минимизирует ваши временные затраты
Аккредитация новостройки в банке . Это важно для тех, кто собирается брать ипотеку на покупку квартиры. Если новостройка или застройщик не аккредитованы ни в одном банке, получить займ будет крайне проблематично. Поэтому проверьте, является ли застройщик партнером кредитных организаций - сделать это можно либо на официальном сайте самой компании-застройщика, либо на официальных сайтах банков.
Квартира не готова . Если вы хотите оформить право собственности, обязательно нужно будет подписать акт приемки-передачи недвижимости. Подписывая его, вы соглашаетесь с тем, что состояние жилья вас устраивает, и после подписания застройщик не будет проводить отделочные работы. Если что-то в квартире не готово, но вы хотите зарегистрировать право собственности, нужно обязательно указать в акте все имеющиеся недостатки и получить от застройщика документ-обязательство, в котором он подтвердит дефекты и обязуется их устранить. Тогда вы оформите право собственности и получите готовое жилье - застройщик будет обязан доработать его.
Когда несколько собственников становятся одним . Если вы покупали квартиру в равных долях или заключали договор долевого участия сразу на нескольких собственников, просто так оформить жилье на одного владельца не получится. При договоре купли-продажи можно будет оформить дарственную на того, кто станет собственником. При договоре долевого участия - зарегистрировать в Росреестре договор уступки прав и обязанностей по ДДУ в пользу одного владельца.
Квартира в новостройке с юридической точки зрения имеет такой же статус, как и квартира на вторичном рынке. Однако есть ряд особенностей, касающихся регистрации права собственности на новую квартиру. Их важно знать до обращения в соответствующие органы.
Поскольку речь идет о новостройке, то наряду с пакетом документов, которые стандартно должен собрать и представить будущий собственник (сособственники) квартиры, есть определенные требования к застройщику (строительной компании). Они связаны с подтверждением факта годности жилья к условиям проживания, его сдачей в эксплуатацию, а также постановкой на государственный кадастровый учет.
Документально эти моменты подтверждаются следующими бумагами:
- Наличие технического паспорта на новостройку как на недвижимый объект.
- Протокол, в котором указываются подробные сведения о предоставлении площадей в доме в жилое и коммерческое использование (с указанием конкретных помещений, этажа и площади).
- Объект поставлен на кадастровый учет, о чем получены соответствующие документы.
СОВЕТ. Узнать о том, стоит ли дом на кадастровом учете у государства очень проста. Данная информация не является закрытой и доступна всем желающим, причем получить ее можно не выходя из дома. Для этого нужно зайти на сайт Россреестра по этой ссылке https://rosreestr.ru/wps/portal/online_request и отыскать объект по номеру или по адресу.
- Есть разрешительная документация, которая позволяет ввести все помещения в эксплуатацию. Эти бумаги выдаются со стороны Администрации города или другого населенного пункта.
- Также должен иметься Акт о передаче дома, который предоставляет местный орган власти (например, Комитет по архитектуре и градостроительству г. Москвы).
Все эти документы можно увидеть в офисе компании-застройщика. Часто они содержатся в отсканированном виде на ее сайте.
ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ. Наряду с этими требованиями предъявляется и наличие у дома собственного почтового адреса и индекса. Нередко наблюдается такая ситуация, что дом длительное время имеет только строительный адрес. Это допустимо только до того дня, когда будет официально разрешены продажи и заселение жильцов.
Процесс оформления собственности в новостройке: пошаговая инструкция
Чтобы правильно оформить квартиру в новостройке в собственность, нужно собрать полный пакет документов, который может незначительно отличаться в зависимости от конкретной ситуации. Кроме этого, важно соблюсти все условия процедуры при непосредственном обращении в Регистрационную Палату.
Готовим полный пакет документов для оформления квартиры в собственность
Набор документов стандартный для такой процедуры: паспорт гражданина – владельца квартиры, акт приема-передачи, кадастровый паспорт. Он может включать в себя и дополнительные бумаги, если, например, жилье приобретается за счет ипотечного кредитования или если родители хотят зарегистрировать право собственности на ребенка, которому еще не исполнилось 18 лет.
Передаточный акт
Это основной документ, который подтверждает отсутствие каких-либо претензий у лица, приобретающего жилье. Он еще называется Акт приема-передачи объекта. Сторонами выступают застройщик и будущий собственник (приемщик). Наряду с общими сведениями в документе приводится описание параметров квартиры (площадь общая, балконов, этаж) и утверждение об отсутствии претензий у принимающей стороны.
После подписания документа покупателю выдаются все ключи от помещения. Важно проверить, чтобы все они подходили к соответствующим замкам во избежание неточности. К тому же надо иметь в виду, что застройщик должен передать ключи не только от самой квартир, но и от:
- почтового ящика;
- электрощитовой, где располагается ваш счетчик;
- домофона входной подъездной двери;
- хозяйственных помещений общего пользования, если таковые имеются.
ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ. Разумеется, состояние объекта часто не бывает идеальным, и мелкие дефекты у квартиры могут быть. Однако практика показывает, что дешевле и быстрее будет устранить их за свой счет, чем отказываться подписывать акт и организовывать судебный процесс. Однако если дефекты существенные, принимать такую квартиру и подписывать документы неразумно. В этом случае сначала можно попробовать договориться с застройщиком об их устранении в отведенные сроки. Соответствующие комментарии фиксируются в смотровом листе, который прилагается к передаточному акту. Там же указываются и крайние сроки исправления недостатков.
Подробная инструкция, как грамотно осмотреть жилье и выявить существенные дефекты, представлена здесь.
Кадастровый паспорт квартиры
Этот документ состоит из 2 частей:
В документе содержатся следующие сведения:
- уникальный номер паспорта, по которому в соответствующих государственных службах можно установить все остальные сведения, а также данные о совершенных операциях с этой недвижимостью;
- вид и площадь жилого помещения, а также отдельных его частей;
- точный адрес;
- этаж и этажность всей новостройки;
- технические сведения (материал стен, система водопровода, канализации и т.п.).
Как правило, застройщик сам заказывает на все помещения в доме, однако в законе нет прямого указания на его обязанность делать это. Нет в законе и указания на непременное наличие паспорта у будущего собственника. Тем не менее, каждая конкретная квартира должна быть непременно поставлена на учет государства, как и вся новостройка в целом.
Если вы решите изготовить документ самостоятельно, следует совершить визит в Кадастровую Палату, к которой территориально относится новостройка или заказать его онлайн через сайт Росреестра (для этого нужно иметь личный кабинет на портале Госуслуги).
ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ. План кадастрового паспорта должен точно соответствовать фактической планировке, поскольку все несогласованные изменения квартиры, связанные с переносом стен или строительством дополнительных перегородок, являются незаконными.
Кредитный договор с банком и закладная
Часто новое жилье приобретается с помощью привлечения займа в банке. Соответственно, в этом случае для регистрации собственности важно предоставить оригинал кредитного договор и документ, который подтверждает факт долга и обязательство собственника уплатить его по условиям договоренности.
ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ. Если вы обратились с пакетом документов не в Регистрационную Палату, а МФЦ (Многофункциональный центр услуг), то сроки регистрации увеличатся на 2 рабочих дня.
Препятствие застройщика процедуре оформления
Наряду со стандартной процедурой, когда строительная компания не чинит никаких препятствий покупателю жилья, иногда возникают и противоположные ситуации.
Можно сразу предвидеть наличие каких-то подводных камней по таким признакам:
- по разным причинам застройщик не предоставляет каких-либо документов, которые подтверждают факт введения дома в эксплуатацию, иную разрешительную документацию;
- заказчик отказывается комментировать или не дает внятных ответов о том, почему дом до сих пор не поставлен на государственный кадастровый учет и/или почему у него до сих пор нет почтового адреса и индекса;
- застройщик уклоняется от присутствия на процедуре регистрации права собственности на жилой дом.
На практике у будущего покупателя довольно мало источников достоверной информации. Однако если налицо один или несколько их описанных признаков, а также в случае, когда дом не стоит на кадастровом учете, следует воздержаться от приобретения жилья в такой новостройке.
Факт того, что банк выдает ипотеку на приобретения жилья в новостройке, не всегда является гарантией того, что застройщик учел и выполнил все необходимые процедуры по вводу дома в эксплуатацию. Прежде чем принять решение, важно проверить информацию и по другим источникам – например, уточнить, стоит ли дом на кадастровом учете и присвоен ли каждой квартире соответствующий уникальный номер.
Возможные риски
Факт выдачи ключей, подписания и даже качественного ремонта в помещении и наличия всех необходимых коммуникаций еще не говорит о том, что квартиру будет легко оформить на собственника.
