Домой Открытие бизнеса Квартира (помещение) в нежилом фонде — что это значит и как использовать под коммерческую недвижимость? Апартаменты или квартира — что выбрать? Продажа без потерь.

Открытие бизнеса

Квартира (помещение) в нежилом фонде — что это значит и как использовать под коммерческую недвижимость? Апартаменты или квартира — что выбрать? Продажа без потерь.

Недвижимость, которая является изолированным помещением и пригодна для проживания.

К нему может относиться:

дом (или его часть);
квартира (её часть);
комната.

Нежилое помещение в квартире — это помещение, которое не предназначено для проживания и не относится к общему имуществу в многоквартирном доме.

При застройке многих городов не предполагалось такого большого количества коммерческих помещений, какое требуется сейчас.

Открывается множество магазинов, салонов красоты и тому подобного.

Но в обжитых районов, где много жителей, а, значит, и спроса, часто просто негде строить новые здания. Поэтому многие предпочитают размещать заведения в выкупленных квартирах. Иногда в них устраивают и офисы компаний.

Кроме того, квартиры, которые можно использовать в коммерческих целях, часто стоят дороже жилых. Особенно с учётом того, что жильё на первом этаже ценится меньше.

Но это справедливо только для густонаселённых мест с небольшим количеством коммерческой и офисной недвижимости. Во вновь строящихся районах часто уже предусмотрены места под магазины, кафе салоны и т. д., поэтому нет необходимости в таком переводе.

Для этого необходимо провести специальную процедуру – перевод жилого помещения в категорию нежилых.

Но подойдёт для этого не каждая квартира.

Квартира под нежилое помещение должна отвечать таким требованиям, перечисленным в 22-й статье ЖК :

У коммерческого помещения обязан быть отдельный вход (или возможность его устроить).
Ниже не должно быть жилых помещений. То есть нежилое помещение может располагаться или на первом этаже дома, или над нежилым.
Переводимое помещение не является частью жилого помещения.
В помещении никто не должен быть прописан.
Нельзя переводить квартиру, предназначенную для социального найма.
Нельзя переводить жильё в другую категорию, если планируется его использование для религиозной деятельности.
Не должно быть обременения собственности (к примеру, ипотекой, арестом или арендой).

Оформление

Чаще всего в многоквартирном доме единый вход во все квартиры – через подъезд.

Значит, для перевода недвижимости в другую категорию придётся оборудовать отдельный вход. Проект перепланировки нужно заказать в строительной организации. Он прикладывается к заявлению.

Также потребуется разрешение собственников других квартир, если в перепланировке будут затронуты капитальные стены. Или если крыльцо нового входа будет располагаться на общей земле. Достаточно получить согласие 2/3 жильцов. Оно оформляется решением общего собрания собственников помещений.

Справка. Может случиться так, что для переустройства потребуется срубить дерево или кустарник. В таком случае придётся получить разрешение и на это действие – так называемый порубочный билет.

За самовольную порубку выпишут штраф (до 300 тысяч рублей для Москвы и до 250 тысяч для Санкт-Петербурга).

После этого можно писать заявление в Департамент Управления Имуществом. В нём указываются:

К этому заявлению прикладываются:

Паспорт (паспорта).
При необходимости – доверенность.
Документ, подтверждающий право собственности (им может быть договор купли-продажи, дарения, приватизации).
Технический паспорт квартиры.
Поэтажный план.
Если будет проводиться перепланировка – её план.
В случае необходимости – протокол общего собрания жильцов и/или порубочный билет.

Внимание! Технический паспорт и поэтажный план можно получить в БТИ при предъявлении паспорта и правоустанавливающего документа на недвижимость. Срок изготовления – месяц.

При получении выдаётся расписка с указанием даты и списком принятых документов.

Заявление рассматривается до 45 дней, после чего выдаётся один из возможных ответов:

разрешение на перевод;
разрешение при условии перепланировки;
отказ.

Решение в течение 3-х дней выдаётся на руки или отправляется по почте. Если для перевода требуется перепланировка, её принимает комиссия из имущественного Департамента.

Затем придётся зарегистрировать произошедшие изменения в Росреестре.

Для этого необходимо написать заявление, бланк которого выдадут на месте, и приложить к нему:

паспорт;
техническую документацию (план помещения и прочее);
разрешение на изменение категории;
акт приёмки комиссией, если производилась перепланировка;
квитанцию об уплате госпошлины.

Госпошлина составляет 1 тысячу рублей. Новое свидетельство о собственности будет готово в течение десяти дней.

Нежилое помещение в квартире

Иногда возникает вопрос, можно ли перевести часть площади квартиры в нежилое помещение (комнату или даже не одну).

Это невозможно, так как противоречит 15-й статье ЖК (нельзя перевести в нежилое помещение, которое является частью жилого).

Но по 17-й статье ЖК разрешается работать в своей квартире, если это не нарушает права других людей. А вот организовать у себя на дому промышленное производство не получится.

Что значит квартира в нежилом фонде?

Например, если у крупного предприятия большой нежилой фонд используется не полностью, может возникнуть желание переделать его часть под жильё для сотрудников (оформить коммерческие квартиры).

Это допустимо, если:

помещение соответствует требованиям, которые предъявляются к жилью;
или возможно привести его к такому виду;
нет обременения права собственности.

Требования можно посмотреть в Постановлении Правительства № 47 (редакция от 2 августа 2016 года). Основные из них:

Помещение должно соответствовать различным нормам безопасности.
Обеспечивать подходящий микроклимат внутри здания и защиту от осадков.
В домах, имеющих больше пяти этажей, должен работать лифт.
Оно должно быть оборудовано необходимыми инженерными системами.

Внимание! Не допускается перевод в категорию жилых подвалов и помещений в цокольном этаже дома.

Как правило, перед изменением категории потребуется переоборудование. Без него можно обойтись, как правило, если раньше данный объект недвижимости уже был квартирой, пригодной для проживания.

Необходимо выделить и оборудовать кухню и санузел. Могут также потребоваться другие доработки, например, обустройство утепления, изоляции и т. п. Конкретный список работы зависит от планировки и состояния здания.

Важно помнить, что «мокрые» зоны – кухня и санузел – не должны располагаться над жилой зоной.

Нюансы и подводные камни

Даже в тех случаях, когда помещение, казалось бы, подходит для смены категории, могут возникнуть различные сложности. Первая из них связана с получением различных разрешений.

Некоторые жильцы дома могут не дать согласие на перепланировку. Если их окажется больше трети от общего числа собственников, привести помещение к подходящему виду не получится.

В некоторых случаях собственник получает отказ от администрации.

Если он не обоснован, можно оспорить его в судебном порядке. Но на это могут потребоваться значительные затраты, к тому же придётся ждать решения суда.

Вторая сложность связана с тем, что объект недвижимости не обязательно окупит понесённые затраты.

Если квартиры под коммерческую недвижимость расположена в районе, где уже есть подобные заведения, или вход в неё не слишком заметен, она будет приносить меньше прибыли.

А при проживании в квартире, которую не удалось перевести в жилой фонд, придётся оплачивать коммунальные платежи в увеличенном размере. Кроме того, в нежилой квартире нельзя прописаться. Поэтому подобные апартаменты продаются по сниженной цене.

Как можно увидеть из статьи, некоторые жилые помещение можно перевести в категорию жилых и наоборот. Но это связанно с большими затратами денег (на перепланировку) и времени (ожидание решения и переустройство). Поэтому перед принятием подобного решения следует всё обдумать и взвесить его плюсы и минусы.

Если имеется недвижимость на праве собственности, которая расположена на первом или втором этаже многоквартирного дома, то эту площадь можно использовать как квартиру (то есть по прямому назначению), или же переоформить её в нежилой фонд и эксплуатировать в качестве коммерческой недвижимости.

Кстати, второй способ не многим уступает первому в популярности. Подобным образом поступают многие собственники объектов недвижимости на первых или вторых этажах.

Но что прибыльнее - продать или сдать квартиру жильцам, либо же использовать помещение в качестве коммерческой площади?

Главная причина, которая подталкивает владельцев квартир на первых этажах к переводу жилой площади в статус коммерческой недвижимости, - это ожидание более высокой прибыли от сдачи объекта в аренду или от его продажи. В этом решении есть определенная логика и здравый смысл, не говоря уже о выгоде: по обыкновению квартиры на первых этажах стоят дешевле на 10-12%, чем жилая площадь, расположенная выше. Соответственно, переоборудовав квартиру в коммерческое помещение, можно на более выгодных условиях продать или сдать его в аренду.

По статистическим данным старшего менеджера отдела реализации компании «Русский дом недвижимости», Валерия Аристархова , доход от продажи такой площади может быть увеличен на 18-20%. Руководитель департамента коммерческой недвижимости компании «НДВ Недвижимость», Евгения Борзова, утверждает, что помещения нежилого фонда, которые имеют похожее с квартирой расположение и планировку, стоят на 20-25% дороже. Юрий Тараненко, директор департамента коммерческой недвижимости ГК RRG ещё более оптимистичен в своих оценках: по его мнению, прирост стоимости в 30-40% не является пределом для такой площади. Прибыль от сдачи в аренду коммерческой недвижимости, изначально относившейся к жилому фонду, по заверениям Валерия Аристархова, порой выше в 5-6 раз.

Однако, достигнуть таких высоких результатов удается не всегда. Юрий Тараненко (RRG) уточняет причины подобного: «Объем предложения офисной недвижимости, включая качественные бизнес-центры, таков, что острой потребности в объектах на первых этажах, в принципе, нет, и ажиотажным спросом они не пользуются».

Для того чтобы коммерческое помещение в жилом доме приносило высокий доход, оно должно располагаться в месте повышенной интенсивности жизнедеятельности города, то есть быть ликвидным. «Успешность коммерческой недвижимости зависит от того, в каком районе и в каком конкретно доме она расположена, насколько этот дом выгоден с точки зрения пешеходного и автомобильного трафика и насколько он близок к метро», - делиться своим опытом Мария Кондакова, руководитель отделения коммерческой недвижимости ООО Est-a-Tet.

Нет ничего удивительного в том, что востребованные и ликвидные у арендаторов помещения находятся в центральных частях города, так называемых бизнес и торговых районах (такую недвижимость используют под магазины, бытовые службы, офисные центры и т.д.). Особо востребованы помещения, расположенные рядом со станциями метро, на оживленных улицах с высокой интенсивностью движения.

Замечено, что большую прибыль приносят коммерческие помещения в районах, где проживают материально обеспеченные граждане с высоким социальным статусом. Как правило, такие районы расположены поблизости от центра города. «В целом, помимо ЦАО, более перспективны густонаселенные районы старой застройки, где на сегодня активно строятся и новые жилые комплексы», - считает Константин Просин, директор центра «Севастопольское» ООО «ИНКОМ-Недвижимость».

Спальные районы не самый удачный вариант для переоборудования квартиры под коммерческую недвижимость. По сути, такие объекты стоят гораздо дешевле, чем их аналоги в центре, особенно если поблизости расположены супермаркеты.

«Например, в новых микрорайонах, где нежилые помещения проектируются на первых этажах уже в обязательном порядке, до 60% от их общего числа остаются невостребованными», - утверждает Юрий Тараненко (RRG). К этому следует добавить, что, по мнению Валерия Аристархова («Русский дом недвижимости»), изменив статус квартиры, расположенной в отдаленном районе города, можно скорее потерять на её стоимости 15-20%, чем приобрести.

Выгода от переоформления жилой площади в коммерческую недвижимость также зависит и от планировки и расположения самой квартиры. Если имеется возможность сделать выход на оживленную улицу, то продать или сдать в аренду такое помещение значительно выгоднее и проще. «А если квартира выходит окнами во двор или на тихую улочку, то вряд ли она будет востребована в качестве объекта коммерческого назначения, и переводить ее в нежилой фонд нецелесообразно», - заверяет Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс». Он же уточняет: «Исключение здесь составляют лишь квартиры на первых этажах в самом центре города, которые пользуются популярностью у небольших офисных арендаторов».

Следует учитывать, что даже самая ликвидная коммерческая недвижимость, как правило, дольше экспонируется на рынке, чем аналогичная ей по месторасположению, планировке и площади квартира. На спрос не влияет фактор того, продаётся или же сдаётся площадь в аренду. Кроме этого, переоборудование и оформление объекта в нежилой фонд требует сбора необходимой документации, согласования в государственных органах и т.д. Только после этого можно будет приступить к поиску арендаторов или покупателей коммерческой недвижимости.

«Вообще, плюсом продажи квартиры на первом этаже без ее перевода в нежилой фонд является возможность быстро совершить сделку, а минусом - сравнительно низкая стоимость объекта. Если же квартиру перевести в статус нежилого помещения, все поменяется местами. Плюсом станет возможность получить хорошую цену, а минусом - время, потраченное на бюрократические проволочки и поиск покупателей (арендаторов)», - поясняет Римма Балясникова, директор информационного отдела ЕГСН.

Всё это время, пока собственник будет занят оформлением документов, за помещение необходимо будет оплачивать коммунальные платежи, сумма которых, по утверждению Вадима Лапина, менеджера агентства недвижимости SPENCER ESTATE, значительно выше аналогичных платежей за квартиру. «Стоимость эксплуатации коммерческой площади на первых этажах обходится в 40-60 рублей за квадратный метр, а в совокупности с коммунальными расходами, ежемесячный платеж составляет 100-120 рублей за кв. м», - поясняет Мария Кондакова (Est-a-Tet).

«Содержание нежилого помещения однозначно обойдется дороже, так как коммунальные платежи в данном случае будут выше. В цифрах арифметика следующая: на воду +10%, на тепло +25%, на электричество +27% (из расчета усредненного тарифа 2,5 руб./кВт-ч). В итоге ежемесячная квартплата 100-метрового нежилого помещения будет на 2-2,5 тыс. выше, чем у аналогичной по площади квартиры», - подтверждает слова коллеги, Мария Литинецкая, директор компании «Метриум Групп».

Также стоит учитывать, что собственники коммерческих помещений оплачивают налог на имущество. Процентная величина взносов, по данным Евгении Борзовой («НДВ-Недвижимость») составляет порядка 2,2% в год от остаточной стоимости объекта. Безусловно, владеть жилыми помещениями на данный момент гораздо выгоднее, нежели коммерческими.

Еще одним значительным минусом перевода жилого помещения в нежилой фонд является процедура оформления коммерческой собственности: «Она сложна, занимает немало времени и сил», - говорит Инна Игнаткина, директор отделения на Пресне компании «МИЦ-Недвижимость».

Процедура перевода помещения в нежилой фонд

Для начала, необходимо отметить, что регламент данной процедуры устанавливается Жилищным кодексом РФ. В соответствующих нормах четко указано, что не каждое жилье может быть переоформлено в коммерческое помещение. «Во-первых, в переводимой квартире никто не должен быть прописан, а, во-вторых, там должна иметься возможность организации отдельного входа, изолированного от лестничных площадок и входной группы подъезда», - поясняет Евгения Борзова («НДВ-Недвижимость»).

Ещё сложнее обстоит дело с переводом в нежилой фонд квартир, которые располагаются на вторых этажах. В этом случае оформление возможно, только если нижний этаж дома также задействован под коммерческую недвижимость. «Причем где бы ни был расположен объект, если он куплен в ипотеку и находится в залоге у банка, перевести его в нежилой фонд будет невозможно», - уточняет Инна Игнаткина («МИЦ-Недвижимость»).

«Помимо безусловного выполнения этих требований, необходимо чтобы в квартире была открытая планировка - для переоборудования помещения под магазин, офис или салон» - отмечает Елена Мишина, директор «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость».

Если квартира полностью отвечает вышеперечисленным требованиям, то можно приступать к процессу перевода.

Изначально необходимо составить проектный план, который будет показывать на чертеже, как поменяется планировка помещения, где будет расположен вход и выход, торговый зал, складские помещения и т.д. Также необходимо учитывать, что переоборудование жилого помещения под коммерческий офис или магазин может потребовать установки дополнительной вентиляции, пожарной сигнализации, шумоизолирующих элементов и т.п.

После разработки проекта, потребуется собрать внушительный пакет документов. «Для перевода помещения из жилого в нежилое необходимо иметь на руках заявление, правоустанавливающие документы на квартиру (свидетельство о праве собственности), техпаспорт (если его нет, то придется сначала получать такой документ), поэтажный план из БТИ и экспликацию», - разъясняет Инна Игнаткина («МИЦ-Недвижимость»). К данному перечню можно добавить справку, выданную на основе информации из домовой книги, выписку из ДЕЗ и заключение от БТИ о возможности переоборудования квартиры под коммерческую недвижимость.

Также, в обязательном порядке, как утверждают все специалисты, в том числе и Елена Мишина («МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость»), потребуется провести согласования в государственных органах контроля и местных организациях самоуправления: Мосгорархитектуре, пожарной инспекции, Мосэнерго, Мосгоргазе, Мосжилинспекции и других. И самое главное, необходимо будет получить письменное согласие на перевод квартиры в нежилой фонд от всех жильцов дома. Получить его, как показывает практика, бывает весьма затруднительно.

Помимо всего перечисленного, если переводимый объект относится к памятникам архитектуры или же дом находится в районе исторической застройки города, то для переоборудования квартиры в коммерческую недвижимость потребуется разрешения комитета по архитектуре и градостроительству г. Москва, а также департамента культурного наследия г. Москвы.

Только после того, как будут собраны все разрешительные документы, они подаются через службу «одного окна» в департамент жилищного фонда и жилищной политики Москвы. Их оценивает Городская межведомственная комиссия по использованию жилищного фонда, которая и определяет целесообразность и возможность перевода квартиры в нежилой фонд. Стоимость процедуры перевода оценивает Городская комиссия по приватизации и управлению жилищным фондом.

«Затраты на перевод могут составить 30 тыс. долларов и выше, а сам процесс переоформления занимает от нескольких месяцев до 1,5 лет», - поясняет Валерий Аристархов («Русский дом недвижимости»). Данные его коллеги, Елены Мишиной из «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость» следующие: траты на перевод жилья в коммерческую недвижимость могут составить от 900 000 до 1 300 000 рублей.

Однако, это еще не все взносы, которые придется заплатить собственнику, чтобы получить разрешение на осуществление данной процедуры. Также ему необходимо будет зарегистрировать перевод в Регистрационной палате и оплатить государственную пошлину в размере 1000 рублей для физических лиц и 15 000 рублей для юридических лиц.

Кончено, собственник квартиры может заказать перевод жилой площади в нежилой фонд у специализированной компании, которая выполнит все вышеперечисленные операции за него. «Подобный перевод «под ключ» стоит 40-50 тыс. долларов США», - утверждает Евгения Борзова («НДВ-Недвижимость»).

Выгода в конкретных цифрах

Несомненно, процедура перевода жилого помещения в статус коммерческого объекта - достаточно сложное и затратное дело. Ситуация усложняется ещё и тем, что расходы на перевод жилья в нежилой фонд не всегда окупают себя в дальнейшем, так как не во всех случаях коммерческий объект будет стоить дороже жилой площади. «Если 5-7 лет назад нежилое помещение традиционно стоило дороже квартиры в том же доме, то сейчас это не всегда так. Например, реализуется помещение на первом этаже пятиэтажной «хрущевки», расположенной в 20 минутах ходьбы от метро «Рязанский проспект». Его площадь - 189 кв. м, а стоимость 82 500 руб./кв. м. А такая же по размеру квартира в этом же доме стоила бы 130-140 тыс. руб. за кв. м», - поясняет Елена Мишина («МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость»).

«А в практике нашей компании был не менее показательный случай: мы реализовывали на Малой Дмитровке квартиру, расположенную на первом этаже. Предлагалась она и как жилье, и как коммерческое помещение - без оформления перевода. Имелся большой интерес к объекту в качестве офисного помещения, однако здание, где он находился, было расположено во дворе другого дома и все окна выходили во двор. В итоге недвижимость была продана в качестве жилья: так оказалось выгоднее. Да и собственник был доволен тем фактом, что не стал заниматься переводом», - подтверждает слова коллеги Вадим Ламин (SPENCER ESTATE). Он же приводит и другой пример: «Есть схожая ситуация и с арендой: мы сдали в аренду квартиру на улице Красина, не переводя ее в нежилой фонд, хотя арендатор, проживая в одной комнате, две другие использовал для работы. Поскольку он там жил, все было вполне законно. А если бы эту квартиру перевели в нежилое помещение, сдавать ее было бы не совсем выгодно».

Безусловно, есть и примеры, когда перевод квартиры в статус коммерческого помещения был гораздо выгоднее, чем продажа жилой площади. «Например, однажды мы расселяли жильцов коммуналки - малогабаритной двухкомнатной квартиры площадью 42 кв. м на первом этаже в районе станции метро «Октябрьское Поле», переведя ее в нежилой фонд. И за счет разницы в цене между жилым и нежилым помещением смогли обеспечить двум соседям отдельные однокомнатные квартиры в том же районе без доплаты», - утверждает Константин Просин («ИНКОМ-Недвижимость»).

А какова ситуация в центре столицы? «Здесь грамотно оборудованные коммерческие помещения с хорошей локацией стоят дороже, чем жилье. Так, квартиру площадью около 100 кв. м на первом этаже можно сдать в аренду в качестве жилого помещения за 50-100 тыс. руб. в месяц, а сдача ее под офис принесет собственнику не менее 150-300 тыс. руб. ежемесячно. Стоимость же квадратного метра при продаже офисов на таких оживленных транспортных магистралях, как Тверская улица, Кутузовский проспект, Садовое кольцо, может доходить до десятков тысяч долларов, и реализуются они довольно быстро» - поясняет Павел Лепиш («Домус финанс»). Отметим, что усредненная стоимость квадратного метра жилья в таких районах не превышает 19-20 тысяч долларов.

Если в собственности есть жилая недвижимость на первом этаже, то ее можно использовать по прямому назначению, то есть - как квартиру, либо постараться перевести в нежилой фонд и использовать как коммерческую недвижимость. Именно так и поступают многие владельцы объектов на первых и даже на вторых этажах.

Но есть ли в этом смысл? Что выгоднее сдавать или продавать: коммерческие помещения или квартиры? В этом и решил разобраться «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru ».

Из жилого в нежилое: да или нет?
Основная причина, по которой собственники квартир на первых этажах задумываются об их переводе в нежилую недвижимость, - это ожидание бОльшей прибыли от продажи или от сдачи объекта в аренду. Действительно, коммерческие помещения могут оказаться более выгодными, тем более что квартиры на первых этажах обычно на 5-10% дешевле, чем жилье, расположенное повыше. Собственно, это главный плюс перевода жилого в нежилое. По данным Валерия Аристархова, старшего менеджера отдела реализации «Риэлторской компании «Русский дом недвижимости», таким образом можно увеличить доход от продажи даже на 20%. Евгения Борзова, руководитель департамента коммерческой недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» , считает, что нежилые помещения, даже схожие по расположению и характеристикам с квартирой, стоят на 15-25% дороже. А по мнению Юрия Тараненко, директора департамента коммерческой недвижимости группы компаний RRG , прирост стоимости может составить даже 30-40%. Доход же от сдачи в аренду, как утверждает Валерий Аристархов («Риэлторская компании «Русский дом недвижимости»), иногда выше в целых 6-7 раз.

Но, правда, так получается далеко не всегда: «Потому что объем предложения офисной недвижимости, включая качественные бизнес-центры, таков, что острой потребности в объектах на первых этажах, в принципе, нет, и ажиотажным спросом они не пользуются», - уверяет Юрий Тараненко (RRG).

Чтобы нежилое помещение в жилом доме принесло хорошую прибыль, оно должно находиться в «правильном» месте и быть ликвидным. «Успешность коммерческой недвижимости зависит от того, в каком районе и в каком конкретно доме она расположена, насколько этот дом выгоден с точки зрения пешеходного и автомобильного трафика и насколько он близок к метро», - говорит Мария Кондакова, руководитель отдела коммерческой недвижимости компании Est-a-Tet. Востребованные у арендаторов и ликвидные нежилые помещения располагаются в центральных районах (их используют не только под магазины и службы быта, но еще и под офисы), рядом с вокзалами и станциями метро, на улицах с оживленным движением, особенно если по этим улицам большинство местных жителей стекается к близлежащему метро. Причем бОльшую прибыль могут принести районы, где проживают граждане с более высоким социальным статусом и лучшими материальными возможностями, т.е. не очень удаленные от центра - в пределах 2-3 станций от Кольцевой линии, и расположенные на престижных направлениях. «В целом, более перспективны (помимо ЦАО. - От ред.) густонаселенные районы старой застройки, где на сегодня активно строятся и новые жилые комплексы», - полагает Константин Просин, руководитель офиса «Севастопольское» компании «ИНКОМ-Недвижимость».

А в спальных районах, удаленных от станций метрополитена, нежилые помещения на первых этажах часто остаются невостребованными, особенно если неподалеку находятся супермаркеты. «Например, в новых микрорайонах, где нежилые помещения проектируются на первых этажах уже в обязательном порядке, до 60% от их общего числа остаются невостребованными», - сообщает Юрий Тараненко (RRG). Таким образом, в удаленных спальных районах нежилое помещение скорее представляет собой высокорисковый актив и, как утверждает Валерий Аристархов («Риэлторская компании «Русский дом недвижимости»), изменив статус квартиры, на ее стоимости можно скорее проиграть, а не выиграть - те же 20%.

Также выгода от перевода жилого в нежилое зависит от расположения самой квартиры. Если можно сделать выход на оживленную улицу, то продать или сдать коммерческую недвижимость в аренду будет проще и выгоднее. «А если квартира выходит окнами во двор или на тихую улочку, то вряд ли она будет востребована в качестве объекта коммерческого назначения, тогда переводить ее в нежилой фонд нецелесообразно, - утверждает Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс» . - Исключение здесь составляют лишь квартиры на первых этажах в самом центре города, которые пользуются популярностью у небольших офисных арендаторов».

Однако даже самая ликвидная и востребованная нежилая недвижимость обычно экспонируется дольше, чем аналогичная по площади и расположению квартира, причем вне зависимости от того, продает ли ее собственник или желает сдать в аренду. Кроме того, квартиру можно выставлять на рынок сразу же, как появится такое желание, а если захочется перевести объект в нежилой фонд, то придется собирать кучу бумаг и тратить время на оформление и только потом можно будет перейти к поиску покупателей или арендаторов. «Вообще, плюсом продажи квартиры на первом этаже без ее перевода в нежилой фонд является возможность быстро совершить сделку, а минусом - сравнительно низкая стоимость объекта. Если же квартиру перевести в нежилое помещение все поменяется местами. Плюсом станет возможность получить хорошую цену, а минусом - время, потраченное на бюрократические проволочки и поиск покупателей (арендаторов)», - говорит Римма Балясникова, директор отдела информации ЕГСН.

И пока нежилое помещение будет простаивать в ожидании, собственнику придется оплачивать коммунальные платежи, которые, как отмечает Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE , выше по сравнению с квартирами. «Стоимость эксплуатации коммерческой площади на первых этажах обходится в 40-60 рублей за квадратный метр, а в совокупности с коммунальными расходами ежемесячный платеж составляет 100-120 рублей за кв. м», - говорит Мария Кондакова (Est-a-Tet).

«Содержание нежилого помещения однозначно обойдется дороже, так как коммунальные платежи в данном случае будут выше. В цифрах арифметика следующая: на воду +10%, на тепло + 25%, на электричество + 27% (из расчета усредненного тарифа 2,5 руб./кВт час). В итоге ежемесячная квартплата 100-метрового нежилого помещения будет на 2 - 2,5 тыс. выше, чем у аналогичной по площади квартиры», - уточняет Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп» .

А еще собственники нежилых помещений платят налог на имущество, который, по данным Евгении Борзовой («НДВ-Недвижимость»), составляет 2,2% годовых от остаточной стоимости помещения. Возможно, уже в скором будущем ставка налога на жилье станет выше, но пока выгоднее владеть жилыми помещениями.

Но самый большой минус перевода квартиры в нежилой фонд - сама процедура перевода: «Она сложна, занимает немало времени и сил», - предупреждает Инна Игнаткина, директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость» на Пресне.

Процесс перевода
Прежде всего, надо отметить, что перевод квартир в нежилой фонд регламентируется Жилищным кодексом, согласно которому далеко не каждое жилье может получить статус коммерческого помещения. «Во-первых, в переводимой квартире никто не должен быть прописан, а во-вторых, там должна быть возможность организации отдельного входа, изолированного от лестничных площадок и входной группы подъезда», - рассказывает Евгения Борзова («НДВ-Недвижимость»). А перевод в нежилое помещение квартир на втором этаже возможен только, если под ними находится коммерческая недвижимость. «Причем где бы ни был расположен объект, если он куплен в ипотеку и находится в залоге у банка, перевести его в нежилой фонд будет невозможно», - утверждает Инна Игнаткина («МИЦ-Недвижимость» на Пресне).

Кроме того, как отмечает Елена Мишина, директор по развитию «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость» , необходимо, чтобы в квартире была открытая внутренняя планировка, чтобы помещение можно было переоборудовать под любые нужды - от магазина до салона красоты.

Если все эти условия выполняются, то можно начинать процесс перевода. Для этого перво-наперво потребуется соответствующий проект, показывающий, как изменится помещение, где будет вход (обычно вход делают из окна), а где, например, складские помещения. Причем переустройство помещения может потребовать выполнения определенных технических требований, например, организацию отдельной вентиляции, установку пожарной сигнализации и системы кондиционирования, замену электропроводки, усиление шумоизоляции и т.п.

Когда же проект перевода будет разработан, придется собирать довольно внушительный пакет документов. «Для перевода из жилого в нежилое необходимо приготовить заявление, правоустанавливающие документы на квартиру (свидетельство о праве собственности), техпаспорт (если его нет, то придется сначала получать такой документ. - От ред.), поэтажный план из БТИ, экспликацию и упомянутый проект перевода», - рассказывает Инна Игнаткина («МИЦ-Недвижимость» на Пресне). К этому списку нужно добавить выписку из домовой книги о том, что в квартире никто не проживает, справку ДЕЗа о функциональном назначении квартир, расположенных на одном этаже с переводимым объектом, и техническое заключение к проекту перепланировки (о возможности проведения перепланировки и переоборудования помещения и о возможности обустройства отдельного входа). Также, как сообщает Елена Мишина («МИЭЛЬ - Коммерческая недвижимость»), потребуется куча согласований различных органов: пожарной инспекции (Госпожарнадзора), Мосгорархитектуры, Мосгоргаза, Мосжилинспекции, Мосэнерго, СЭС, отдела подземных сооружений, а главное - письменное согласие на перевод квартиры в нежилой фонд от всех жильцов в подъезде, что, кстати, может стать серьезной трудностью в процессе перевода. А кроме того, если переводимый объект находится в доме, относящемся к памятникам архитектуры или находящемся в районе исторической застройки города, придется получить разрешение на проведение работ у архитектора города и комиссии по охране памятников архитектуры.

Ну а когда все эти бумаги будут собраны, через службу одного окна их нужно будет подать в департамент жилищной политики и жилищного фонда Москвы. Затем поданные документы оценит Межведомственная комиссия по использованию жилищного фонда, она и определит, может ли квартира перейти в нежилой фонд. А Комиссия по приватизации и управлению жилищным фондом в свою очередь оценит стоимость перевода. «Затраты на перевод могут составить 30 тыс. долларов и выше, а сам процесс переоформления занимает от нескольких месяцев до 1,5 лет», - говорит Валерий Аристархов («Риэлторская компания «Русский дом недвижимости»). А по данным Елены Мишиной («МИЭЛЬ - Коммерческая недвижимость»), расходы на переход жилья в нежилой фонд могут составить порядка 900 000 - 1 300 000 руб.

Но это еще не все траты, так как в случае получения разрешения на перевод квартиры необходимо будет зарегистрировать этот перевод в Регистрационной палате, для чего придется оплатить госпошлину в размере 1000 руб. для физических лиц и 15 000 руб. для юридических лиц.

Ну а если не хочется тратить свое время и нервы на походы по различным инстанциям, то можно заказать перевод квартиры в коммерческое помещение в специализированной компании, которых сегодня не так уж и мало. «Подобный перевод «под ключ» стоит 40-50 тыс. долларов США», - сообщает Евгения Борзова («НДВ-Недвижимость»).

Выгода в цифрах
Таким образом, получать для своего жилья статус коммерческого объекта довольно утомительно и затратно, и, как уже отмечалось, далеко не всегда расходы покрываются последующим увеличением цены объекта по сравнению со стоимостью жилья: «Если 5-7 лет назад нежилое помещение традиционно стоило дороже квартиры в том же доме, то сейчас это не так. Например, реализуется помещение на первом этаже пятиэтажной хрущевки, расположенной в 20 минутах ходьбы от метро «Рязанский проспект». Его площадь - 189 кв. м, а стоимость 82 500 руб./кв. м. А такая же по размеру квартира в этом же доме стоила бы 130-140 тыс. руб./кв. м», - рассказывает Елена Мишина («МИЭЛЬ - Коммерческая недвижимость»).

«А в нашей практике был такой случай: мы продавали квартиру на Малой Дмитровке на первом этаже. Выставляли ее и как жилье, и как коммерческое помещение (но без оформления перевода. - От ред.). Много было показов объекта как офисного помещения, однако дом, где он находился, был во дворе другого дома и все окна выходили во двор. В итоге продали недвижимость как жилье, так оказалось выгоднее, и собственница была страшно рада, что не стала заниматься переводом, - рассказывает Вадим Ламин (SPENCER ESTATE). - Есть схожий пример и с арендой: мы сдали в аренду квартиру на улице Красина, не переводя ее в нежилой фонд, хотя арендатор, проживая в одной комнате, две другие использовал для работы. Поскольку он там жил, все было вполне законно. А если бы эту квартиру перевели бы в нежилое помещение, сдавать ее было бы не совсем выгодно».

Но, конечно, есть и обратные примеры: «Например, однажды мы расселяли жильцов коммуналки - малогабаритной двушки площадью 42 кв. м на первом этаже в районе станции метро «Октябрьское Поле», переведя ее в нежилой фонд. И за счет разницы в цене между жилым и нежилым помещением смогли обеспечить двум соседям отдельные однокомнатные квартиры в том же районе без доплаты», - рассказывает Константин Просин («ИНКОМ-Недвижимость»).

Ну а что уж говорить о самом центре столицы: «Здесь грамотно оборудованные коммерческие помещения с хорошей локацией дороже, чем жилье. Так, квартиру площадью около 100 кв. м на первом этаже можно сдать в жилую аренду за 50-100 тыс. руб. в месяц, а сдача ее под офис принесет собственнику не менее 150-300 тыс. руб. ежемесячно, - утверждает Павел Лепиш («Домус финанс»). - Стоимость же квадратного метра при продаже офисов на таких «топовых» транспортных магистралях, как Тверская улица, Кутузовский проспект, Садовое кольцо, может доходить до десятков тысяч долларов, и реализуются они довольно быстро». При этом средняя стоимость квадратного метра жилья в этих районах, даже в элитном сегменте составляет 19-20 тыс. долларов.

ГдеЭтотДом.РУ обратился к профессионалу, чтобы разрушить сложившиеся мифы на рынке апартаментов. О преимуществах и недостатках апартаментов и стоит ли их покупать - читайте далее.

Мифы про апартаменты

С точки зрения профессионального риэлтора Натальи Широковой, работающей на рынке недвижимости более 9 лет, основная разница между апартаментами и квартирами в следующем. - это нежилое помещение, в котором есть оборудованная для проживания комната или комнаты, кухня, санузел и другие удобства. Эксперт пояснила на конкретных примерах преимущества и недостатки апартаментов.

Для сравнения выбраны две пары апартаментов - квартир. Первая пара - по соседству расположенные обычный жилой дом на Ярославском шоссе и многофункциональный жилой комплекс с апартаментами рядом с парком «Лосиный остров», вторая пара - , рядом с метро Водный стадион, в котором застройщик предлагает и квартиры, и апартаменты.

Миф 1. Апартаменты дешевле квартир

Сравним стоимость апартаментов и квартир в МФК «Водный» и на Ярославском шоссе.

Действительно, апартаменты не просто дешевле, а значительно дешевле аналогичных квартир. в соседнем доме дороже апартаментов на 36%. В комплексе «Водный» разница составила 20%.

Если сделать подборку квартир за 8 млн руб. в районе апартаментов на Ярославском шоссе, мы видим, что за эти же деньги можно купить:

2-комнатную квартиру

и даже 3-комнатную квартиру

Таким образом, миф подтвержден.

Миф 2. Высокие налоги на апартаменты

И правда, сам налог выше в 5 раз. Для жилых помещений - 0,1%, а вот для апартаментов - уже 0,5% от налогооблагаемой базы. Нужно учитывать, что налоги рассчитываются, исходя из кадастровой стоимости недвижимости, которая у апартаментов значительно ниже.

Расчет на примере с квартирами и апартаментами на Ярославском шоссе выглядит так:

Кроме того, налогооблагаемая база на квартиру может быть снижена за счет применяемого налогового вычета в размере 20 кв. м общей площади квартиры на каждого собственника квартиры. Однако на апартаменты налоговый вычет не распространяется.

Таким образом, налоговые выплаты за апартаменты выше минимум на 14 662 руб/год.

Разница между сравниваемой квартирой и апартаментами при покупке равна 2 900 000 руб. Разделив эту разницу (2 900 000) на «переплату» в налогах 14 662,67 руб/год, получим 197 лет.

Покупатель, приобретший апартаменты, заплатив за них на 2,9 млн руб. меньше, чем за квартиру в соседнем доме, и уплачивая налоги на 14 662, 67 руб. больше, будет экономить в течение 197 лет.

Миф подтвержден: ставка налога выше, но экономия больше.

Миф 3. На апартаменты не предоставляется налоговый вычет при их приобретении

Налоговый вычет предоставляется:

на , квартиры, комнаты, или доли (долей) в них в готовом доме, либо прав на квартиру, комнату или доли (долей) в них в строящемся доме;
на приобретение строительных и отделочных материалов;
на работы, связанные с отделкой квартиры, комнаты или доли (долей) в них, а также расходы на разработку проектной и сметной документации на проведение отделочных работ;
на работы по строительству (достройке жилого дома или доли (долей) в нем, неоконченного строительства) и отделке;
на подключение к сетям электро-, водо- и газоснабжения и канализации или создание автономных источников электро-, водо- и газоснабжения и канализации.

На апартаменты налоговый вычет не предоставляется.

Здесь нужно учесть еще один момент: налоговым вычетом могут воспользоваться только граждане РФ, которые являются плательщиками НДФЛ. Так, например, индивидуальные предприниматели, работающие по упрощенной системе налогообложения, не смогут им воспользоваться даже в случае .

Миф подтвержден.

Миф 3. Апартаменты строят на промышленных землях, «пропитанными» тяжелыми металлами

Все апартаменты можно разделить на:

Апартаменты в реконструируемых зданиях фабрик и мануфактур. Например, «The Loft Club» на Духовском пер., д. 17. возведен на месте Кожевнической фабрики 1869 года, все здания построены заново. Loft-квартал «Даниловская мануфактура» - реконструкция здания бывшей текстильной фабрики, работавшей в XIX веке, где в некоторых корпусах были белильные цеха. Насколько опасны такие земли - решать покупателю.
Апартаменты в новых зданиях – ММДЦ «Москва-Сити», МФЦ «Водный», и т. д. Новые комплексы строятся по соседству с жилыми домами, на таких же землях.

Миф разрушен, не все апартаменты стоят на промышленных землях.

Миф 4. В апартаментах невозможно зарегистрироваться

В апартаментах возможна временная регистрация, если здание, в котором они располагаются, имеют статус гостиницы или апарт-отеля, т. е. в свидетельстве о праве собственности должна быть запись «нежилое помещение гостиничного типа» или «апартаменты гостиничного типа». Такую возможность предоставляют, например, ММДЦ «Москва-Сити» и МФК «Водный».

С временной регистрацией можно записать ребенка в детский сад или школу, прикрепиться к поликлинике.

Миф развеян.

Миф 5. Большие коммунальные платежи

Многие думают, что разница в коммунальных платежах между квартирой и апартаментами больше в 2-3 раза.

Коммунальные платежи на апартаменты по сравнению с квартирами, действительно, выше на 20%. Для примера, за 2-комнатную квартиру на Ярославском шоссе, д. 124 собственник платит за месяц 4500-5000 руб, а за апартаменты в соседнем доме - 6000 руб.

Разница есть, но она незначительна.

Миф подтвержден.

Миф 6. Банки не дают ипотеку под апартаменты

Действительно, банки очень по-разному подходят к кредитованию апартаментов. Сбербанк и Россельхозбанк в данный момент не кредитуют апартаменты, а вот ВТБ 24, Банк Москвы и Дельта Кредит предлагают оформить кредит на апартаменты на тех же условиях, что и квартиры (12-14%).

Миф развеян.

Миф 7. Застройщики не строят социальную инфраструктуру рядом с комплексом апартаментов

Речь идет о школах, детских садах и поликлиниках. Действительно, застройщик не обязан возводить объекты социальной инфраструктуры, и, как правило, этого не делает. Но многие застройщики, учитывая высокую конкуренцию на рынке недвижимости, прорабатывают концепции своих проектов и учитывают потребности будущих покупателей. Например, в (Береговой проезд, вл. 5) запланировано строительство поликлиники и детского сада. К тому же апарт-комплексы часто строят в районах со сложившейся инфраструктурой, которой можно воспользоваться.

Миф не подтвержден.

По результатам анализа специалист советует выбирать апартаменты в следующих случаях:

тем, у кого уже есть квартира, в которой можно зарегистрироваться;
предпринимателям, которые смогут использовать апартаменты как офис;
тем, кто планирует ;
молодым и активным, которые покупают небольшую площадь «для старта», т. е. с перспективой ее продажи через 3-5 лет и приобретением большей площади.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.

Но есть ли в этом смысл? Что выгоднее сдавать или продавать: коммерческие помещения или квартиры? В этом и решил разобраться « ».

Чтобы нежилое помещение в принесло хорошую прибыль, оно должно находиться в «правильном» месте и быть ликвидным. «Успешность коммерческой недвижимости зависит от того, в каком районе и в каком конкретно доме она расположена, насколько этот дом выгоден с точки зрения пешеходного и автомобильного трафика и насколько он близок к метро», - говорит Мария Кондакова, руководитель отдела коммерческой недвижимости компании Est-a-Tet. Востребованные у арендаторов и ликвидные нежилые помещения располагаются в центральных районах (их используют не только под магазины и службы быта, но еще и под офисы), рядом с вокзалами и станциями , на улицах с оживленным движением, особенно если по этим улицам большинство местных жителей стекается к близлежащему метро. Причем бОльшую прибыль могут принести районы, где проживают граждане с более высоким социальным статусом и лучшими материальными возможностями, т.е. не очень удаленные от центра – в пределах 2-3 станций от Кольцевой линии, и расположенные на престижных направлениях. «В целом, более перспективны (помимо ЦАО. – От ред.) густонаселенные районы старой застройки, где на сегодня активно строятся и новые жилые комплексы», - полагает Константин Просин, руководитель офиса «Севастопольское» компании «ИНКОМ-Недвижимость».

Однако даже самая ликвидная и востребованная нежилая недвижимость обычно экспонируется дольше, чем аналогичная по площади и расположению квартира, причем вне зависимости от того, продает ли ее собственник или желает сдать в аренду. Кроме того, квартиру можно выставлять на рынок сразу же, как появится такое желание, а если захочется перевести объект в нежилой фонд, то придется собирать кучу бумаг и тратить время на оформление и только потом можно будет перейти к поиску покупателей или арендаторов. «Вообще, плюсом продажи квартиры на первом этаже без ее перевода в нежилой фонд является возможность быстро совершить сделку, а минусом – сравнительно низкая стоимость объекта. Если же квартиру перевести в нежилое помещение все поменяется местами. Плюсом станет возможность получить хорошую цену, а минусом – время, потраченное на бюрократические проволочки и поиск покупателей (арендаторов)», - говорит Римма Балясникова, директор отдела информации ЕГСН.

«Содержание нежилого помещения однозначно обойдется дороже, так как коммунальные платежи в данном случае будут выше. В цифрах арифметика следующая: на воду +10%, на тепло + 25%, на электричество + 27% (из расчета усредненного тарифа 2,5 руб./кВт час). В итоге ежемесячная квартплата 100-метрового нежилого помещения будет на 2 - 2,5 тыс. выше, чем у аналогичной по площади квартиры», - уточняет Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп» .

Но самый большой минус перевода квартиры в нежилой фонд – сама процедура перевода: «Она сложна, занимает немало времени и сил», - предупреждает Инна Игнаткина, директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость» на Пресне.

Кроме того, как отмечает Елена Мишина, директор по развитию «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость» , необходимо, чтобы в квартире была открытая внутренняя планировка, чтобы помещение можно было переоборудовать под любые нужды – от магазина до салона красоты.

Когда же проект перевода будет разработан, придется собирать довольно внушительный пакет документов. «Для перевода из жилого в нежилое необходимо приготовить заявление, правоустанавливающие документы на квартиру (свидетельство о праве собственности), техпаспорт (если его нет, то придется сначала получать такой документ. – От ред.), поэтажный план из БТИ, экспликацию и упомянутый проект перевода», - рассказывает Инна Игнаткина («МИЦ-Недвижимость» на Пресне). К этому списку нужно добавить выписку из домовой книги о том, что в квартире никто не проживает, справку ДЕЗа о функциональном назначении квартир, расположенных на одном этаже с переводимым объектом, и техническое заключение к проекту перепланировки (о возможности проведения перепланировки и переоборудования помещения и о возможности обустройства отдельного входа). Также, как сообщает Елена Мишина («МИЭЛЬ - Коммерческая недвижимость»), потребуется куча согласований различных органов: пожарной инспекции (Госпожарнадзора), Мосгорархитектуры, Мосгоргаза, Мосжилинспекции, Мосэнерго, СЭС, отдела подземных сооружений, а главное - письменное согласие на перевод квартиры в нежилой фонд от всех жильцов в подъезде, что, кстати, может стать серьезной трудностью в процессе перевода. А кроме того, если переводимый объект находится в доме, относящемся к памятникам архитектуры или находящемся в районе исторической застройки города, придется получить разрешение на проведение работ у архитектора города и комиссии по охране памятников архитектуры.

«А в нашей практике был такой случай: мы продавали квартиру на Малой Дмитровке на первом этаже. Выставляли ее и как жилье, и как коммерческое помещение (но без оформления перевода. – От ред.). Много было показов объекта как офисного помещения, однако дом, где он находился, был во дворе другого дома и все окна выходили во двор. В итоге продали недвижимость как жилье, так оказалось выгоднее, и собственница была страшно рада, что не стала заниматься переводом, - рассказывает Вадим Ламин (SPENCER ESTATE). – Есть схожий пример и с арендой: мы сдали в аренду квартиру на улице Красина, не переводя ее в нежилой фонд, хотя арендатор, проживая в одной комнате, две другие использовал для работы. Поскольку он там жил, все было вполне законно. А если бы эту квартиру перевели бы в нежилое помещение, сдавать ее было бы не совсем выгодно».

Резюме
Таким образом, перевод квартиры в нежилое помещение может оказаться довольно выгодной затеей, но перед тем, как решиться на такой шаг, надо обязательно просчитывать возможную прибыль, а также учитывать свою готовность заниматься переводом – тратить время и силы на сбор документов и реконструкцию помещений. И стоит еще учитывать, что если недвижимость будет продаваться и деньги нужны довольно быстро, то менять ее статус не стоит, ведь процесс перевода может затянуться.