Итак, есть участок земли, накоплены средства для постройки, продуман план, что и как хочется сделать. Кроме того, все нюансы того, уже изучены. Хочется скорее приступить к самому главному процессу - закупать материалы, начинать стройку. Но, оказывается, сначала нужно собрать много документов, и времени это займет достаточно, поэтому надо набраться терпения.
Некоторые утверждают, что при большой серьезной стройке документов набирается до килограмма. Но как же разобраться, какие именно документы для строительства дома необходимы? Нужно сначала согласовать саму постройку, утвердить план, а потом уже надо будет собирать документы с целью ввода дома в эксплуатацию.
Прежде всего, стоит учесть, что документы на дом, а именно их количество зависит от того, где дом будет находиться. Ведь в разных областях и даже районах существует разный порядок выдачи разрешения на постройку. Поэтому и документы могут потребовать разные, в разном количестве. Существует только примерный (общий) список документов и план действий при их утверждении.
Какие документы нужны для дома?
Если земельный участок еще не оформлен, то необходимы:
Заявление, в котором указано, с какой целью будет использован участок, где он находится и его размеры;
Копия паспорта;
Договор купли-продажи на участок;
Кадастровый план (предварительно заверенный);
Документы, которые подтверждают право на владение земельным участком.
После этого можно уже получить решение на оформлении земельного участка, которое вместе с паспортом, договором купли-продажи, кадастровым планом предоставляется Федеральной регистрационной службе.
Вот теперь уже можно начать оформлять документы на строительство дома. Уже понятно самостоятельно, остается получить разрешение на его строительство. Если стройка дома планируется за чертой города, на индивидуальной территории, а разработкой занималось архитектурное бюро, то необходимо первым делом проверить его легальность, наличие лицензии, иначе никакая из всех инстанций разрешение на строительство не даст. Затем необходимо обратиться в орган исполнительной власти со следующими документами:
Паспорт;
Документ, который подтверждает право пользования земельным участком;
Заявление с просьбой о строительстве;
Копия проекта дома;
Если была привлечена проектная организация, то копия ее лицензии.
Если дом будет строиться в коттеджном поселке, необходимо согласовать проект с соседями, даже если архитектурные нормы соблюдены.
Затем необходимо оформить акт об установлении границ земельного участка и разбивки строений, осей здания и красных линий. Этот акт составляет геонадзор районного комитета по архитектуре.
Следует знать такие нюансы: расстояние от дороги до несущей стены дома должно быть не меньше пяти метров , а от соседнего участка, то есть расстояние от дома до дома, не меньше трех метров .
Между самими постройками расстояние должно быть не меньше двух метров. Расстояние между деревьями позволительно не меньше трех метров, а кустарников - один метр от границы земельного участка.
Если участок был приобретен с уже растущими на нем зелеными насаждениями, то убрать их хозяин может только после разрешения лесной инспекции и администрации района.
Строительный паспорт можно получить только после того, как представится план размещения всех зданий на земельном участке. В этом согласовании участвуют санитарная и пожарная инспекции. Газовики и энергетики утверждают план проведения подземных или надземных коммуникаций.
Возможны два варианта развития событий во время стройки: по причине нехватки материальных средств, стройка сокращается (этаж убирается, либо какая-либо пристройка), или наоборот возникают новые идеи (построить сауну, либо добавить террасу или этаж). В таких случаях обязательно необходимо разрешение главного архитектора. Иначе, когда межведомственная комиссия будет принимать стройку и увидит расхождения в начальном плане и постройкой более чем на 10%, то штраф будет назначен немаленький.
Стоит обратить внимание еще и на следующие моменты:
Системы жизнеобеспечения (к примеру, колодец) делаются до получения разрешения на строительство;
Если водоснабжение делать от скважины на участке, то необходима лицензия на такие работы;
Газ подключат лишь в том случае, если будут согласования и при наличии акта на подключение (газовое оборудование должно быть сертифицировано).
Таким образом, если знать хотя бы приблизительно, какие документы нужны на дом, то будет понятен план действий, что за чем делать, и когда, в какую службу обращаться. А еще следует знать, что вся документация на строительство действует 2 (два) года. В течение этого времени необходимо начать стройку, иначе придется собирать все документы заново.
Когда стройка будет завершена, необходимо будет подтверждение межведомственной комиссии о том, что все соответствует заявленному проекту, также проверяется полученный техпаспорт и экспертная оценка. Затем администрация рассматривает это дело, и дом вводится в эксплуатацию (дело это не быстрое - от 2-х до 6-ти месяцев).
Вот тогда-то и можно получить свидетельство о праве ответственности. Если за два года стройка не будет завершена, то существует риск потерять имущество (могут конфисковать), но если строительство выполнено на 95%, то оно уже считается пригодным для жилья. Ну, а если в срок не вложились, то можно зарегистрировать незавершенное строительство (прописаться там, конечно, не получится, но и риск конфискации будет устранен).
Подобная процедура с документами происходит и, если строится, поэтому об этом вопросе тоже стоит побеспокоиться.
Если у вас остались вопросы или есть, что добавить, напишите об этом, пожалуйста, в комментариях к статье.
Есть земля, на которой вы решили построить дом, но не знаете с чего начать? Вам не выдают разрешение на строительство частного дома? Тогда эта статья рассчитана на вас.
Разрешение на строительство частного дома
Распространённая ошибка людей, желающих построить дом - в незнании правил порядка оформления разрешения на строительство индивидуальной постройки. Всё это может привести к проблемам на этапе строительства и при вводе дома в эксплуатацию, если до этого вообще дело дойдёт. Хорошо, если вы владеете землёй, которая предназначена для ИЖС, тогда получить разрешение на строительство ИЖС не составит труда. Гораздо хуже обстоят дела у тех, кто по незнанию закона приобрёл землю, которая не предназначена для строительства дома. Поэтому, прежде чем приобретать землю и начинать строительство, изучите основной порядок получения документа «Разрешение на строительство частного дома» и список документов, которые понадобятся для процедуры.
Документы для разрешения на строительство
Чтобы получить разрешение на строительство индивидуального дома, нужно обратиться в местную администрацию или в орган, уполномоченный выдавать такие разрешения, и написать заявление на имя главы от своего лица. Для этого вы должны быть владельцем земли или арендатором. При себе необходимо иметь паспорт, свидетельство на землю, которой вы владеете, градостроительный план участка, схему планировки и организации с обозначением места, где разместится объект ИЖС.
Ваше заявление и предоставленный пакет документов рассматривается и утверждается коллегиально, на основе предоставленных письменных заключений профильных специалистов, а выдача разрешения на строительство частного дома является гарантией того, что все технические и санитарные нормы соблюдены и не нарушают архитектурный план населённого пункта, в котором планируется возведение дома. Но вы можете не получить разрешение на строительство частного дома, если не утвердят проект.
Проект
Самое сложное при сборе всех документов – это собрать полный комплект архитектурно-строительной и инженерной документации, в который входят следующие планы: ситуационный, генплан участка (местности), подвала или цокольного этажа, этажей, перекрытий и покрытий неповторяющихся этажей, элементов стропильной конструкции крыши, кровли, фундамента.
Чертежи и схемы:
- электрика, распределительный щит, громоотвод;
- водопровод и канализация, горячая и холодная вода;
- отопление, вентиляция.
- разрез дома;
- фасады и топосъёмка участка с улицей;
- паспорт проекта;
- смета на строительство;
- технически-экономические показатели;
- сечение фундамента с архитектурно-строительными узлами и деталями.
Как видите, проекты частных домов – это не только начерченная в разрезах схема будущего дома, но и планы постройки на земельном участке, и чертежи проведения коммуникаций.
Получение разрешения на строительство связано с профессиональной разработкой всего проекта. Поэтому, если в целях экономии денег пытаться начертить самостоятельно, может выйти дороже по времени и деньгам. Лучше обратиться в специализированную фирму, в которой имеются готовые проекты частных домов. Это упростит получение разрешения на строительство. Либо закажите индивидуальный проект, закрепив за ним авторское право.
Разрешение на строительство объекта можно получить гарантированно, если пригласить подрядчика, который будет заниматься непосредственно строительными работами. Как правило, у подрядчиков имеются много разнообразных проектов на индивидуальное строительство, один из которых обязательно подойдёт под условия местности. При этом вы получаете экономию денег, времени и сохраняете нервы, взяв у заказчика готовый и лицензированный проект, который на 100% поможет получить разрешение на строительство дома в ближайшее время. Подрядчик за вас позаботится о технических условиях от коммунальных служб, подводе сетей бытового обеспечения, что в конечном этапе упростит сдачу объекта в эксплуатацию.
Выданное разрешение действует в течение десяти лет, даже после продажи участка другому лицу или после дарения и мены.
Если за десять лет строительство дома не начнётся и не будет достигнуто 95% выполненного объёма работ, то придётся снова писать заявление в уполномоченную на выдачу разрешения организацию, приложив все вышеперечисленные документы.
Часто будущие строители задаются вопросом, а нужно ли разрешение на строительство дачного дома или гаража.
Дачный дом
Разрешения на строительство дачного дома чаще всего не требуется, если дача возводится на дачном участке, который не предназначен для ИЖС, а сама постройка не планируется для постоянного проживания. Не требуется оно и для постройки бани, сарая и гаража.
Но, к сожалению, это правило действует не везде. К примеру, если ваш участок находится в Московской области, то лучше сходить в местный орган власти и узнать, - потребуется ли от вас разрешение на строительство. Московская область развивается динамичней других регионов, поэтому там, где сегодня не требовалось разрешения, завтра, возможно, понадобится, потому что вблизи вашего участка могу проложить трубы, электричество, газопровод и ваша постройка будет нарушать требования безопасности.
Чем чревато отсутствие разрешения
Самовольное строительство дома или дачи без разрешительного документа грозит привлечением к административной ответственности самовольщика и сносом его постройки по решению суда.
Известные случаи, когда сносили целые посёлки с коттеджами и таунхаусами, находившиеся на нескольких гектарах земли. Яркий случай произошел в посёлке Бачурино Московской области, который сровняли с землёй по решению суда, несмотря на многомиллионные вложения в строительство и рекламу.
Не избежали сноса и небогатые рыбацкие посёлки, в которых проживали рыбаки пенсионного возраста, получившие от своих организаций за заслуги по одной сотке земли 50 лет назад, и возведшие небольшие домики для летнего или постоянного проживания.
Поэтому, затевая строительство без разрешения, вы можете столкнуться с проблемой ввода здания в эксплуатацию. Вы не сможете провести к постройке коммуникации, продать или подарить этот дом, и придётся продавать только землю. А если вас привлекут к административной ответственности, то обязуют самостоятельно снести постройку в установленный срок или, если этого не сделаете, дом снесут без вашего участия и выпишут квитанцию на оплату за оказанные услуги по сносу незаконной постройки.
Сдача дома в эксплуатацию
Когда частный дом построен хотя бы на 95% и пригоден для проживания и остались лишь мелкие работы, можно написать заявление на ввод дома в эксплуатацию. В этом случае исполнительный орган назначает комиссию, которая выезжает на объект и проверяет, насколько готовая жилищная постройка соответствует первоначальному проекту, предоставленному перед выдачей разрешения на ИЖС. В состав комиссии входят: специалист по архитектуре, представители противопожарной службы и санэпиднадзора, застройщик, и подрядчик.
Если расхождений нет или они в пределах допустимого, замечания отсутствуют, комиссия подписывает акт о приёмке объекта и ввод в эксплуатацию.
Технический паспорт на дом и свидетельство на право собственности изготавливает и выдаёт Агентство государственной регистрации и земельного кадастра.
С этими подписанными документами и техническим паспортом владелец идёт в уполномоченный орган, выдававший ему разрешение на строительство, потому что окончательная процедура ввода здания в эксплуатацию происходит там.
При каких обстоятельствах можно получить отказ
Акт приёма, разрешающий ввод здания в эксплуатацию, - это документ, подтверждающий выполнение работ, согласованных в проектной документации, которая подавалась перед выдачей разрешения на строительство. И перепланировка, переделка проекта в процессе строительства должна согласовываться с органом, выдавшим разрешение. Если вы самовольно сделали перепланировку или внесли другие изменения по коммуникациям в проектные планы, то, скорее всего, акт о вводе в эксплуатацию вам не подпишут. Как минимум, нужно будет согласовать перепланировку и уже повторно подавать заявление на принятие объекта в эксплуатацию.
Многие недооценивают этот момент, строят дома на несколько сантиметров ближе (дальше) к дороге, к соседскому забору или меняют расположение жилого пространства и кухни. После такой перепланировки получают отказ, привлекаются к административной ответственности и получают решение суда о сносе недостроенного дома.
Также можно получить отказ, если вы не уложились в отведённый срок – десять лет - и сдаёте объект с опозданием. За десять лет условия окружающей местности, на которой вы строите дом, могли измениться, в связи с этим необходима корректировка проекта.
Можно получить отказ, если на момент выдачи разрешения вы в первые десять дней не выполнили ряд требований и не передали запрашиваемые документы в уполномоченный орган.
Если у комиссии нет претензий к частному дому, то на руки вам дадут акт, в котором должны быть отмечены следующие пункты:
- подъездные пути к дому;
- канализация;
- отопление;
- водоснабжение;
- электричество.
Без акта ввода дом имеет статус недостроенного, и к нему нельзя подключить центральные удобства.
Дачный дом: ввод в эксплуатацию
Дачным домом считается строение, которое не предназначено для постоянного проживания и в зависимости от площади имеет различия:
1. Дача до 200 квадратных метров, до двух этажей, хозяйственное строение до 100 квадратных метров. Для этой дачной постройки необходимо подать следующие документы:
- право собственности на землю;
- паспорт БТИ.
2. Дача до 350 квадратных метров, до двух этажей, хозяйственные постройки до 150 квадратных метров:
- право собственности на землю;
- справка о принятии дома в эксплуатацию;
- паспорт БТИ;
- осмотр о техническом осмотре органов пожарного контроля и санэпидслужбы.
3. Дача от 350 квадратных метров с хозяйственными постройками:
- право собственности на землю;
- справка о принятии дома в эксплуатацию;
- паспорт БТИ;
- справка о техническом осмотре органами пожарного контроля и санэпидслужбы.
Вопросами о вводе дачи в эксплуатацию можно заниматься самостоятельно, либо доверить специализированной организации, имеющей лицензию на осуществление этого вида деятельности.
Хозяйственные блоки при ИЖС: ввод в эксплуатацию
Хозяйственным блоком считается небольшая постройка любой формы, не предназначенная для проживания. Баня, сарай, склад, сооружённые из каркаса или из бруса, всё это относится к типу хозблок и может иметь окна, двери и крыльцо.
В отличие от домов и дач, хозяйственный блок можно построить без разрешения на строительство и ввода в эксплуатацию. Однако есть нюансы, которые всё-таки обязуют получать разрешение и вводить хозблок в эксплуатацию, например:
- Новые постройки возводятся на месте старых, которые были снесены. Но если заранее позаботиться и оформить документы на снос, разрешение не потребуется.
- Хозяйственный блок пристраивается к жилому дому. Это считается реконструкцией основного здания, поэтому обязательно требуется получить разрешение, иначе пристрой могут признать недействительным, а основное помещение изменить статус назначения.
Какие документы понадобятся для ввода гаража:
- Заявление с информацией о построенном объекте, ссылающееся на разрешительный документ о возведении гаража.
- Документы на землю.
- Свидетельство о государственной регистрации или аренде застраиваемой земли.
- Кадастровый план и схема с расположением гаражной постройки.
- Заключение (оригиналы) от лицензированной организации о нормах соответствия гаражной постройки.
Обжалование об отказе
Отказ в разрешении должен быть аргументирован и может быть обжалован в суде.
Если по каким-либо причинам вам не подписали акт приёмки о вводе здания в эксплуатацию (например, часты случаи, когда акт не подписывается специалистом противопожарной службы, хотя вы построили дом без нарушения проекта либо с допустимым отклонением и все необходимые документы передавали в срок) - вы имеете право обжаловать отказ в суде.
Отказ должен быть аргументирован в письменном виде. Если вы получили отказ в устной форме, то вполне возможно, что в вашем случае попался коррумпированный сотрудник, ожидающий от вас взятку, а это является противозаконным действием. Попросите письменный и аргументированный отказ и подавайте жалобу.
Подведём итог:
- Перед покупкой земли нужно узнать её назначение, потому что не всегда возможно перевести ее под индивидуальное жилищное строительство.
- Перед началом стройки нужно обязательно получить разрешение.
- Во время получения разрешения уполномоченная организация может запросить дополнительные документы. Лучше не игнорировать требования, а сдать все в установленный срок - 10 дней.
- Планировка, которая подверглась изменениям во время строительства, согласовывается с выдававшим разрешение уполномоченным органом. Иначе будут неприятные последствия.
Построить свой дом - задача далеко не легкая, и дело не в отсутствии значительных накоплений. Это объективная причина.
Многих останавливает то, что они не знают с чего начинать строительство дома на своем участке. Пугает разно-образие видов работ, затраты, документы, время, риск совершить ошибку и ее возможные последствия. Нашей целью является предоставить информацию о том, как пошагово выполнить все этапы строительства частного дома своими руками. А окончательное решение остается за вами.
ИЖС - что это такое?
Расшифровка аббревиатуры ИЖС - это индивидуальное жилищное строительство. ИЖС предусматривает строительство жилого строения на находящемся в собственности участке земли.
Объектами ИЖС являются : жилой дом, пристройка, надстройка, гараж и прочие капитальные строения. Т.е. те строения, для возведения которых нужно разрешение местных органов власти и, в ряде случаев, согласие соседей.
Земельный участок - это территория, имеющая четко обозначенные границы. При этом, поверхностный слой земли также считается частной собственностью. Глубина слоя на законодательном уровне не прописана. Но стоит помнить, что, собираясь вырыть колодец, вы действуете в рамках своих интересов. Если же в планах бурение артезианской скважины, то вы посягаете на государственную собственность, а значит, ее бурение должно быть согласовано и задокументировано.
Участок под строительство дома
Для начала строительства нужно обладать определенным бюджетом и земельным участком. Если участка нет, а бюджет позволяет, его можно купить.
На что нужно обратить внимание, выбирая участок под строительство дома:
- личные интересы . В первую очередь задают направление для поиска. Возможно, с каким-то местом связаны воспоминания, или хочется участок возле воды, или в лесу и т.д.;
- местонахождение . Более востребованными являются участки, расположенные в черте города или на расстоянии 10-15 км от нее;
- размеры участка . Влияют на масштабность строительства. В строительстве придерживаются пропорции 1:10. Т.е., на участке в 6 соток уместно будет строительство дома в 60 м.кв. Соблюдение этой рекомендации или нет, решает владелец участка, но в случае продажи существенно повышает ликвидность недвижимости;
- наличие инфраструктуры . Даже если в планах полное уединение желательно, чтобы на территории застройки было расположено еще несколько строений, работал медпункт, магазин, школа и т.п. Особенно важно это в том случае, если дом предназначен для семьи с детьми и в нем планируется круглогодичное проживание;
- близость к транспорту . Для автовладельцев важно оценить качество подъездных путей, наличие/состояние асфальтного полотна. Чтобы не оказаться потом в ситуации, когда для того, чтобы добраться до дома нужно менять авто на другое, с более высоким клиренсом. Для тех, у кого машины нет, близость к общественному транспорту желательна;
- наличие коммуникаций . Есть ли возможность подключиться к центральному отоплению, водоснабжению, канализации. Проведены ли до участка линии электропередач. С такой ситуацией часто сталкиваются владельцы участков во вновь создаваемых поселках-сателлитах;
- состояние экологии в местности . Может оказаться, что проживание здесь чревато негативными последствиями (близость опасного производства);
- тип грунта . От него зависит выбор фундамента, возможность устройства колодца. На практике может оказаться, что данная почва вообще не пригодна для строительства тяжеловесных объектов. Т.е., летний домик или небольшую дачу на ней поставить можно, а возвести двухэтажный дом с мансардой - нереально.
- рыночная стоимость участка . Ее определяют все параметры в совокупности. Окончательная цена будет зависеть от хозяев участка и вашего умения аргументированно торговаться.
Совет. Определившись с участком, не поленитесь проверить юридическую чистоту документов, соответствие фактических размеров участка, с тем размерам, которые указаны в кадастровом паспорте. Вам могут продать территорию, фактически принадлежащую кому-либо другому.
Ситуация с участком может развиваться по двум сценариям:
Во-первых , на участке уже могут располагаться капитальные строения. Довольно распространенная ситуация - приобретение участка с уже возведенным домом. Сейчас речь идет не о его реставрации, а о сносе. Преимущество такого участка в том, что к нему подведены основные коммуникации. В этом случае, помимо указанных выше параметров, нужно проверить законность проведения коммуникаций.
Во-вторых , участок может быть не застроен. Этому варианту и уделим внимание.
С чего начинать строительство дома на пустом участке?
1. Определиться со стилем участка/дома
От дизайна будут зависеть внешний вид строения, место его расположения, выбор материала и т.п.
Размеры дома зависят от числа людей, постоянно проживающих в нем. Дом можно сделать в несколько этажей, таким образом, удается получить достаточную площадь, но не за счет застройки участка.
Примечание. Если планируется рытье колодца, нужно сразу вызвать мастеров, которые подскажут, где есть вода. Возможно, единственным местом на участке, где водоносная жила находится близко к поверхности, окажется как раз то место, где планировалось размещать дом. Кстати, в этом случае, нужно пообщаться с соседями и выяснить какого качества вода на участке.
Самостоятельное строительство дачного дома будет проще, поскольку нет необходимости, например, в отоплении.
2. Когда начинать строительство дома?
Строительные работы лучше начинать, как только потеплеет - т.е. ранней весной. В распоряжении будет полгода хорошей погоды. На практике, самым удачным временем для начала стройки является поздняя весна. А точнее, тот период, когда ночная температура не опускается ниже +5°С. В такое время года не только сойдет снег, но и уйдет вода, мешающая рытью котлована или изготовлению фундамента. Кроме того, в теплое время производительность труда гораздо выше.
Примечание. Не стоит рассчитывать завершить строительство дома за один сезон. По нормам, только фундамент должен выстояться в течение 1 года. А, например, строительство кирпичного дома по времени отличается от возведения каркасного дома. Так что, консервация незавершенного строительства неизбежна (исключение быстровозводимые дома).
3. Из какого материала строить дом?
На выбор повлияет: время эксплуатации дома (для постоянного проживания или только в летнее время), бюджет, требования к экологичности, мода, возможность выполнить работы быстро с привлечением специалистов или своими руками. Рассмотрим несколько вариантов:
- . Распространенный материал для строительства. Безусловным достоинством кирпичного дома можно назвать проверенный временем срок эксплуатации;
- . По соотношению цена/качество пенобетон занимает выгодную позицию. Пеноблок, изготовленный из прочного ячеистого бетона, за счет пузырьков воздуха имеет хорошие показатели теплопроводности и малый вес;
- . Этот материал прочный, легкий, отличается высокой теплопроводностью и способностью дышать, простота обработки. Строительство из газобетона не выдвигает особых требований к устройству фундамента;
- . Практикуется реже в виду дороговизны материала. Арболитовые блоки представляют собой разновидность легкого бетона, состоят из смеси цемента и дробленой древесины (щепы). Характеризуются низким водопоглощением и высокими теплоизоляционными свойствами;
- каркасное или модульное строительство. Особенность в наличии модульных конструкции. Они дешевле, а работы выполняются в сжатые сроки. Такое строение легкое, поэтому не требует значительных расходов на фундамент;
- строительство деревянного дома. Относится по стоимости и технологичности работ к категории элитного строительства:
Не забывайте, любой стройматериал, имеет как достоинства, так и недостатки, которые нужно устранять.
Из чего строить дом для постоянного проживания?
Краткая сравнительная характеристика материалов для строительства коттеджа в таблице (приблизительные цены 2016-2017 года). Какой лучше, решать вам.
| Материал | Арболит | Каркасное строительство | Брус/бревно |
|---|---|---|---|
| Стоимость, руб/м.куб. | от 000 | От 000 м. кв. площади | От 8 000 |
| Срок строительства | 4-6 мес. | 1-2 мес. | 3-4 мес. |
| Время начала строительства | Конец весны | всесезонно | Начало весны |
| Преимущества | - скорость; - надежность; - теплопроводность. |
- скорость; - отсутствие усадки; - малый вес. |
- скорость; - экологичность; - отсутствие необходимости в отделке. |
| Недостатки | - стоимость; - необходимость отделки; - наличие фальсификата. |
- стоимость; - дополнительная отделка; - риск возгорания; - низкая шумоизоляция. |
- возможна усадка; - усыхание древесины; - необходимость привлечения специалистов. |
4. Кто будет строить дом?
Решение данного вопроса предполагает выбор из трех вариантов:
Работы поручаются генеральному подрядчику
Это компания, которые берет на себя обязательства сдать объект под ключ. В комплект услуг всходит все - от оценки местности и разработки проекта до выполнения отделочных работ. Поиск и доставка материала также вменяется им в обязанность. Генподрядчик может привлекать субподрядчиков. Но он должен вложиться в оговоренные сроки и смету.
Работы выполняются полностью своими руками
Стоит оговориться, что построить дом одному человеку практически невозможно. Подразумевается привлечение помощников из числа друзей, родственников, из которых хотя бы один знает порядок выполнения работ определенного вида. Такой вариант позволяет сэкономить на стоимости материала до 20 % (часто подрядчики закладывают свой интерес в стоимость приобретаемого материала), а также до 100% на стоимости работ. Кроме того, осуществляется полный контроль над процессом строительства.
Минусы самостоятельного подхода:
- увеличение срока строительства;
- недостаток знаний и опыта по выполнению того или иного вида работ;
- сложности в оформлении проектной и разрешительной документации;
- ответственность за результат строительства.
Часть выполняется самостоятельно, а часть - субподрядчиком
Наиболее распространенный и реальный способ. В этом случае хозяин выполняет самостоятельно ту часть работ, которую он в силах сделать, а для остальных задач привлекаются специалисты. При этом заказчик, находясь на стройплощадке может оперативно оценивать качество работы.
Но такой подход чреват недостатками:
- поиск узкоспециализированных компаний занимает много времени, а стоимость их услуг выше. Как правило, обращаются к мастерам-кустарщикам (шабашники), но здесь нет уверенности в качестве работы;
- полный контроль над ходом работы. Если хозяин по незнанию упустил какой-то момент в строительстве, никто ему не укажет на оплошность. Наемные люди выполняют свою часть работ и удаляются;
- нарушение сроков. Может обнаружиться какая-то часть работы, которая не выполнена вовремя. Из-за этого строительство коттеджа своими руками придется приостановить, что чревато дополнительными выплатами и потерей времени;
- разделенная ответственность. При появлении брака сложно найти виновного. Например, мастера-плиточники будут винить каменщика или штукатура за кривые стены, или неправильно выполнена заливка пола. И таких примеров масса.
Примечание. Пользователи советуют привлекать мастеров, которые будут делать последующий этап работ с оценкой работы предыдущих. Так они принимают на себя ответственность за свою часть работы.
5. Бюджет на строительство дома
После всего вышеперечисленного имеет смысл еще раз пересмотреть бюджет на строительство.
Что увеличивает стоимость строительства:
- индивидуально разработанный проект;
- сложная конфигурация строения;
- наличие балконов, подвалов, зимнего сада, гаража, бассейна, сауны и т.п.;
- значительное количество комнат;
- ломанная кровля;
- использование необоснованно дорогого материала в строительстве.
Что снижает стоимость (на чём сэкономить):
- готовый типовой проект;
- простая форма строения;
- отказ от второго этажа в пользу мансарды (субъективно);
- наличие значительного количества окон;
- сокращение перегородок;
- обоснованный выбор вида фундамента;
- обоснованная толщина наружных и внутренних стен;
- выбор конфигурации кровли, позволяющий рационально использовать пиломатериал и минимизировать отходы кровельного материала.
Соотношение расходов на строительство дома
| Цикл работ | Содержание цикла | % от общей суммы затрат |
|---|---|---|
| Подготовительный | - подготовка документов; - поиск подрядчиков; - покупка или разработка проекта. |
0-1 |
| Нулевой | - рытье котлована; - заливка фундамента. |
15-35 (в зависимости от типа фундамента) |
| Начальный | общестроительные работы: - возведение стен; - монтаж стропильной системы и кровли; - консервация недостроя в случае необходимости. |
35-50 (зависит от количества перестенков, конфигурации кровли и стоимости кровельного материала) |
| Завершающий | - заполнение оконных и дверных проемов. | 5-15 (зависит от числа, площади, материала) |
| Инженерные работы | - прокладка внутридомовых коммуникаций и их подключение к центральным сетям; - монтаж электропроводки; - сантехнические работы; - отопление и утепление. |
15 |
На этом этап планирования закончен, пора переходить к непосредственным действиям.
Начало работ на участке с ветхими строениями включает в себя снос старых построек и очистку территории от мусора. О сносе здания нужно сообщить в местное БТИ и получить документ об исключении снесенного дома из федерального реестра.
Если дом был подключен к коммуникациям нужно согласовать их отключение перед сносом в соответствующих службах, например, службе газа. Проще, когда участок пустой.
В этом случае последовательность работ можно представить пошагово:
1 шаг - Проект частного дома
Как уже упоминалось, путей приобретения проектов может быть три.
Во-первых , купить готовый проект. Стоимость проекта дома зависит от сложности и уникальности. Цена стартует от 3 000 руб.Во-вторых , обратиться к архитектору. Стоимость разработки индивидуального проекта начинается от 20 тыс. руб. При этом, проведение проекта и авторский контроль за его соблюдением на практике оплачивается дополнительно.
В-третьих , разработать проект самостоятельно. Как разработать проект дома самому, не обладая достаточными знаниями? Опираясь на предоставленный ниже пример.
Практически каждый городской житель мечтает о том, чтобы сменить шумный мегаполис на тихий зеленый уголок и провести некоторое время в собственном доме. Особенно отчаянные даже воплощают эти мечты в реальность и, найдя подходящий участок, принимаются с воодушевлением возводить свое родовое гнездо. Однако, чтобы не столкнуться впоследствии с проблемами, необходимо перед началом строительства собрать все документы и разрешения.
Фото Getty Images
Прежде чем приступать к возведению собственного загородного дома, ознакомьтесь со списком необходимых документов, без которых нельзя начинать строительство. Также следует проверить наличие документов, подтверждающих покупку и регистрацию земельного участка. Кстати, чтобы получить разрешение на строительство, необходимо обратиться в администрацию и заполнить соответствующее заявление.
Вместе с данным заявлением необходимо предоставить: постановление главы администрации о предоставлении земельного участка под индивидуальное жилищное строительство; договор купли-продажи; генплан; паспорт участка; акт о натурном установлении границ земельного участка и разбивки строений, красных линий и осей здания.
После того как данные документы будут рассмотрены, глава администрации должен вынести постановление о разрешении (или отказе в разрешении) строительства частного жилого дома. В случае принятия положительного решения должен быть оформлен паспорт проекта частного жилого дома.
В него входят: постановление администрации о разрешении строительства; документ, удостоверяющий право застройщика на земельный участок; копия из генерального плана соответствующей градостроительной документации; ситуационный план; технические условия (ТУ) присоединения к инженерным сетям (со схемой); планы этажей, разрезы, фасады; акт о натурном установлении границ земельного участка и разбивке строений (со схемой выноса в натуру).
Помимо этого еще необходимо собрать отдельную папку бумаг (проект индивидуального частного жилого дома ): ситуационный план (М 1:500), показывающий размещение объекта строительства в связке с ближайшими населенными пунктами, источниками и внешними сетями энерго-, тепло- и водоснабжения, сооружениями, сетями канализации; топосъемка участка с прилегающей частью улицы (М 1:500); генеральный план участка с вертикальной планировкой и привязкой проекта к местности (М 1:200, 1:1000); план подвала (технического подполья, цокольного этажа); планы этажей (М 1:100, 1:50); главный и боковой фасады зданий (М 1:50, 1:100); характерные разрезы (М 1:100, 1:50); планы перекрытий и покрытий неповторяющихся этажей (М 1:100); план стропильной системы крыши (М 1:100); план кровли (М 1:100, 1:200); план фундаментов (М 1:100, 1:50); сечение фундаментов, характерные архитектурно-строительные узлы и детали (М 1:10, 1:20); общая пояснительная записка и технико-экономические показатели; сметно-финансовые соображения по стоимости строительства; чертежи инженерного обеспечения (по заданию на проектирование).
Еще необходимо получить документы для оформления земельного участка . Чтобы его зарегистрировать, нужно заполнить заявление, в котором сформулировать цель использования земли (организация фермерского или личного хозяйства, строительство частного жилого дома, огородничество и др.), местоположение и размеры земельного участка, приложить копию документа, удостоверяющего личность (паспорт), договор купли-продажи, заверенный кадастровый план земельного участка, документы, содержащие информацию о праве гражданина на земельный участок (рассматривается право бессрочного пользования земельным участком либо право пожизненного наследуемого владения).
Заявление вместе с копией паспорта необходимо подать в Министерство по управлению государственным имуществом. Обычно процедура рассмотрения занимает около двух недель, иногда чуть больше. После этого вам должны будут выдать копию о принятии решения. При этом произведение замеров участка и создание кадастрового плана вы должны будете подготовить самостоятельно.
И затем вам необходимо будет подать заявление о регистрации в Федеральную регистрационную службу, представив следующие документы: копию документа, удостоверяющего личность (паспорт); решение, принятое местной исполнительной властью об оформлении земельного участка; договор купли-продажи; заверенный кадастровый план земельного участка.
Важно! Все документы (кроме паспорта, соответственно) должны быть представлены в оригинале и плюс копии
Строительство собственного дома всегда считалось нелегкой задачей. И дело здесь даже не в том, что на возведение жилья требуются приличные суммы накоплений. Многие люди отказываются от этой затеи из-за того, что не знают, с чего начинать работы на своем участке. Их очень пугает риск совершить ошибку, значительные затраты, а также сбор и оформление необходимых документов.
Данная аббревиатура расшифровывается как индивидуальное жилищное строительство. Причем в указанное понятие входит возведение здания именно на личном земельном участке.
В качестве объекта ИЖС может служить не только жилой дом. Это может быть надстройка или пристройка, гараж и другие строения капитального типа. То есть ИЖС - это те строения, на которые необходимо получить разрешение у территориальных органов власти, а в некоторых случаях - и у соседей.
Земельный вопрос
Для строительства любого дома понадобится территория, на которой он будет стоять. И это должен быть собственный земельный участок. Что к нему относится? Это та территория, где имеются четко определенные границы. Частной собственностью считается верхний слой грунта. Что касается его глубин, то о них ничего не говорится в действующих законодательных актах. Именно поэтому перед бурением артезианской скважины необходимо свои действия согласовать и задокументировать.
Строить без всяких вопросов свой дом разрешается на том участке, который специально выделялся для ИЖС. Строительство возможно и на территориях, предназначенных для ведения подсобного личного хозяйства. Однако в этом случае имеются некоторые нюансы. Так, участок, отведенный под может находиться либо в черте поселений (в таком случае его называют приусадебным), либо за ней.
На земле, расположенной в поселке, городе и т. д., можно строить практически все что пожелается. Это и жилой дом, и бытовые, производственные и прочие строения, здания и сооружения. При этом, разумеется, необходимо соблюдение экологических, строительных, противопожарных, санитарно-гигиенических и других нормативов и правил. Что касается полевых участков, то такие работы на нем запрещены. Использовать подобные территории возможно только для выращивания сельскохозяйственного урожая. Дом или коттедж возводить на полевых участках запрещено.
Земельная территория может быть выделена и под дачное хозяйство. В этом случае также возможны различные варианты. Есть такие дачные участки, на которых разрешено не только построить дом, но и в дальнейшем прописаться в нем и постоянно жить. При этом никаких ограничений для подобной процедуры не существует. Однако имеются и такие садовые участки, на которых возвести можно только жилое строение. В чем отличия подобных сооружений от домов? Только в регистрации. Прописать человека в жилое строение не разрешается законом.
Важный документ
Для того чтобы возвести любое малоэтажное здание на принадлежащей вам территории, необходимо получить разрешение на строительство дома на собственном участке. Это очень важная и необходимая для начала работ бумага, которая утверждена России.
Согласно этому нормативному акту, разрешение на строительство дома на собственном участке является документом, дающим право на возведение и реконструкцию объектов ИЖС. На его основании вполне законно проводят и капитальный ремонт имеющихся зданий. Кроме того, наличие подобного разрешения указывает на соответствие разработанной проектной документации тем требованиям, которые предъявляются к градостроительному плану земельного участка.
Необходимость получения
О том, нужно ли разрешение на строительство дома на собственном участке, задумываются многие. При этом некоторые посреднические и юридические компании нередко пугают застройщиков, что эта процедура чересчур сложна. Однако никаких сверхъестественных усилий прилагать не нужно. Тем более что самовольное строительство грозит наложением штрафа или сносом строения. Подобные меры ответственности предусмотрены гражданским законодательством. Строительство, осуществленное без соответствующего разрешения, считается административным правонарушением, о чем говорится в ст. 95 КоАП России.
Таким образом, во всех регионах нашей страны требуется дома на собственном участке, Саратов это или Москва, Санкт-Петербург или Самара. Закон для всех регионов один, как и прохождение процедур оформления соответствующего согласования.
Куда обращаться за получением?
Разрешение на строительство дома на собственном участке выдают органы местного самоуправления, расположенные по месту нахождения территории, намечаемой под ИЖС. Обычно данными вопросами заведует отдел архитектуры.
Как получить разрешение на строительство дома на своем участке? Для этого понадобится оформить заявление и приложить к нему следующие документы:
- план имеющегося земельного участка;
- документы на выделение территории;
- схему планировочной организации участка, на которой обозначено место намечаемого объекта ИЖС.
После подачи заявления органам местного самоуправления дается десять дней на проверку предоставленного пакета документов. И только затем может быть выдано разрешение на строительство дома на собственном участке. Срок действия данного документа - два года. За это время должны быть начаты намеченные работы. Причем выданное разрешение на строительство дома на участке не теряет своей силы при продаже земли другому лицу.
Органы, представляющие местное самоуправление, вправе отказать в выдаче подобного документа. Такое возможно при отсутствии всех необходимых бумаг или их несоответствии требованиям градостроительного плана. Подобные отказы разрешено обжаловать в суде.
Строительство на территории садоводческого товарищества
Для того чтобы получить разрешение при возведении построек в деревне, на землях, предназначенных для ИЖС и на дачах, понадобится пройти соответствующие процедуры, которые имеют некоторые отличия друг от друга. Рассмотрим перечень документов, требуемых для начала строителства в
На первоначальном этапе в территориальный сельский округ предоставляется ряд документов:
- паспорт;
- оригинал и копия свидетельства на землю;
- заявление о выдаче разрешения.
После рассмотрения данного вопроса Сельский округ принимает постановление о разрешении на строительство и выдает его в двух экземплярах.
Следующим шагом явится обращение в отдел геонадзора районной архитектуры. Его специалисты после выезда на участок должны представить акт, в котором будет указана разбивка границ территории и осей будущего строения.
Далее застройщику понадобится дождаться получения строительного паспорта своего объекта, который заказывается в Архитектуре района. Для получения такого документа необходимо предъявить:
- оригинал и копию паспорта;
- план участка, а также свидетельство на землю;
- заявление о разрешении на возведение дома, написанное на имя главы районной администрации;
- ходатайство или постановление сельского округа, разрешающее строительство;
- заверенную в установленном порядке копию лицензии на выполнение проектных работ;
- план топосъемки и акт проведенного обследования участка.
После того как Управление архитектуры и градостроительства района разработает строительный паспорт, находящийся в нем план расположения строений подлежит согласованию в ГПН (Госпожнадзоре) и в ГСЭН (Госсанэпиднадзоре). Бывают случаи, когда на территории участка проходят надземные или подземные коммуникации. В такой ситуации застройщику необходимо будет получить согласование у соответствующих организаций.
Разрешение на строительство дома на садовом участке не выдается без отметки ГСЭН. Она должна быть проставлена на плане, где отмечено размещение строений. Для такого согласования застройщик должен представить:
- свидетельство на землю (копию);
- план нахождения строений в границах своей территории;
- справку о наличии имеющихся и планируемых для возведения систем жизнеобеспечения;
- заключение ГСЭН, находящееся в проекте застройки.
План с указанием расположения на участке строений подлежит согласованию и в ГПН. Для осуществления данной процедуры застройщику понадобится представить:
- заявление на получение согласования;
- копию свидетельства, выданного на землю;
- справку об имеющихся и планируемых к возведению жизеобеспечивающих систем;
- копию заключения, выданного отрядом госпожслужбы, которое находится в проекте застройки.
Далее для того чтобы получить разрешение на строительство дома на дачном участке, согласованный со всеми инстанциями план нахождения строений предоставляется в Архитектуру района. Только после этого выдается строительный паспорт и вся входящая в него документация.
После этого предстоящее возведение дома регистрируется в Архстройинформе, где выдается свидетельство о присвоении объекту реестрового идентификатора. Для его оформления застройщику необходимо представить:
- соответствующее заявление;
- копию свидетельства, подтверждающего право на землю;
- план, в котором указывается размещение строений;
- проект дома, согласованный в УАиГ.
Далее строительство регистрируется в местном отделении ГУ Госархстройнадзора, где выдается ордер на производство СМР. При этом специалисты попросят представить:
- копию паспорта владельца;
- согласованный проект дома;
- строительный паспорт;
- документ, подтверждающий присвоение объекту реестрового идентификатора.
Разрешение на строительство дома на дачном участке потребует и получение ордера на осуществление земляных работ. Его выдают только на основании имеющегося строительного паспорта, регистрационной карты и квитанции об уплате.
Строительство домов на участках для ИЖС и для ведения подсобного личного хозяйства
Процедура прохождения инстанций для получения подобного разрешения аналогична описанной выше. Существуют только некоторые незначительные отклонения, на которых стоит остановиться подробнее. Итак, чтобы получить разрешение на строительство дома на собственном участке в деревне или в границах, предназначенных для ИЖС, следует сделать заявку на выезд сотрудника УАиГ на закрепленную территорию. Представитель этой организации даст заключение о возможности возведения дома. При этом он сопоставит желаемый результат с конкретной ситуацией. Перед этим в районную администрацию застройщик должен отнести заявление на получение разрешения на строительство, ходатайство сельского округа, а также копию свидетельства о собственности на земельный участок.
Для вынесения соответствующего постановления понадобится также выписка из имеющейся домовой книги. Разрешение выдается только при наличии копии лицевого счета, открытого по месту прописки, а также с одновременным предоставлением топографического плана участка и прилегающей к нему местности, на котором указаны надземные, подземные и иные коммуникационные сети.
Обязательно ли наличие разрешения?
Все ли хозяева должны иметь документ органов власти, позволяющий им начать работы на своей территории? Нет.
Разрешение на строительство дома на собственном участке не требуется, если:
- происходят такие изменения капитальных строений, которые не затрагивают их конструктивные характеристики, а также степень безопасности и надежности, при этом также не превышаются предельные параметры, установленные ;
- физическим лицом планируется возведение гаража для личных целей, кроме того, данное сооружение будет возведено на территории, предназначенной для размещения дачного хозяйства;
- будет проведена реконструкция или строительство объектов, не относимых к капитальным;
- планируется возведение строений вспомогательного типа.
Дополнительные условия
Что следует помнить тому, кто желает получить разрешение на строительство дома на участке? ИЖС - это далеко не все объекты жилищного индивидуального строительства. К ним можно отнести только дом, в котором не более трех этажей. И в любом случае он должен быть возведен для проживания одной семьи. Этот критерий является основным для отнесения объекта к ИЖС. Причем учитываются не только наземные, но и подземные этажи. При несоблюдении критерия отнесения дома к ИЖС понадобится обязательная разработка проекта. Необходимо будет и заключение государственной экспертизы о соблюдении в имеющихся документах всех строительных правил и норм.
ИЖС при близком расположении водоемов
Для того чтобы узнать, нужно ли разрешение на строительство дома на собственном участке в водоохранной зоне, следует внимательно изучить положения Водного кодекса России, который вступил в силу 1.01. 2007 г. Согласно этому законодательному акту муниципальные и государственные реки, каналы и озера являются общедоступными. То есть любой из водоемов люди могут использовать для бытовых и личных нужд. Местом общего пользования является и береговая полоса, ширина которой составляет 20 метров.
Подобная зона каналов, а также ручейков и рек, протяженность которых не превышает десяти километров, равна 5 м. Такую небольшую береговую полосу нельзя намечать под строительство и следует оставлять для прохода. Того же, кто возвел для себя дом в близлежащей к каналам или ручейкам водоохранной зоне, непременно ждет крупный штраф и предписание на устранение нарушений законодательства. Но этим область запрета не ограничивается. К природоохранной зоне относят те территории возле водоемов, которые отличаются особыми условиями использования. Порой на реках их ширина достигает 200 метров. На водохранилищах и озерах это расстояние меньше. Оно не превышает пятидесяти метров. Иногда водоохранная зона составляет и 500 м. В границах этой территории вводятся всяческие ограничения на хозяйственную деятельность.
Однако, как и в каждом деле, здесь имеются некоторые нюансы. Границы выделенной территории могут находиться одновременно в водоохранной зоне, но при этом располагаться далеко от воды. В таком случае запрета на возведение домов и построек нет. Об этом гласит закон, согласно которому строительство, эксплуатация и реконструкция хозяйственных и иных объектов возможны на границах существующих водоохранных зон. В таких случаях на своем участке? Для этого понадобится соблюдение некоторых условий. Так, место строительства должно быть оборудовано сооружениями, служащими для охраны водоемов от загрязнений и засорений. Так гласит водное законодательство и те нормативные акты, которые приняты государством в сфере экологии.
Не стоит забывать и про соседей
На территории, выделенной под ИЖС, возведение любых объектов строго регламентировано. При этом обязательным является соблюдение определенного расстояния от намечаемого сооружения до соседнего участка. Это также немаловажный фактор, влияющий на планирование при возведении малоэтажных зданий.
Разрешение на строительство дома на собственном участке от соседей может быть получено только в том случае, если расстояние до границ их территории составит не менее:
- трех метров от стен одно- или двухквартирного дома;
- четырех метров от сооружения, предназначенного для содержания птицы и скота;
- одного метра от прочих хозпостроек (гаража, бани и т. д.);
- одного метра от кустарников, двух метров от стволов среднерослых и четырех - от высокорослых деревьев.
При каких еще условиях может быть получено разрешение на строительство дома на своем участке? Если на территории планируется застройка одно- или двухквартирных домом, то расстояние от их окон до стен соседнего коттеджа, бани, гаража или сарая не должно быть менее шести метров. находящиеся на смежных участках, могут иметь блокировку. Такие строения возводятся только при обоюдном согласии обоих владельцев с обязательным учетом требований, предъявляемых градостроительными нормами.
Расширение жилой площади
У некоторых владельцев частной территории со временем возникает идея о строительстве рядом с существующим коттеджем еще одного. Однако не все из них знают, можно ли получить разрешение на строительство второго дома на участке, зарегистрированном за ними. Сразу стоит успокоить таких хозяев. Прямого запрета по данному вопросу в законодательстве России не имеется. Однако есть конкретные требования градостроительства, без выполнения которых получить разрешение становится невозможным. Для согласия всех государственных инстанций необходимо:
- соблюсти установленные законом расстояния (это 6 м до соседского строения, 3 м от уже построенного на участке дома и 1 м до хозпостройки);
- обеспечить нормативную плотность застройки;
- не отклоняться от целевого предназначения имеющегося участка, сохранив его жилищную направленность.
Если застройка соответствует всем требованиям, то можно смело обращаться в местные органы власти, которые и должны выдать разрешительные бумаги. Однако некоторые хозяева предпочитают альтернативный способ, производя всю необходимую процедуру в обратном порядке. Вначале они возводят второй дом, стараясь не нарушить все установленные законом требования, и только после этого пытаются узаконить свое строение. В таком случае нужно ли разрешение на строительство дома на собственном участке? Нет. Когда здание уже возведено, необходимо обратиться в суд. Постройка будет закреплена за владельцем земли при ее полном соответствии нормам градостроительства. При нарушениях судебные органы могут вынести решение о сносе незаконно возведенного дома.
