Как правильно продать квартиру, чтобы не обманули, таким вопросом задаются все граждане, решившие продать свою недвижимость. Обман при заключении сделок купли-продажи недвижимости нередкость, и в силу того, что сумма в таких договорах обычно фигурирует достаточно крупная, афера может быть тщательно подготовлена.
Как правильно продать квартиру самостоятельно, чтобы не обманули? Когда нет желания или средств, чтобы обратиться в риелторскую фирму, можно продать квартиру или иное жилое помещение самому. К этому делу нужно подойти грамотно, и быть готовым изучать законодательство.
Продавать квартиру владельцу, без помощи людей, которые имеют опыт в данной сфере и знают многие уловки мошенников, трудно. Но есть и плюсы, среди них:
- возможность контролировать процесс продажи на любой стадии;
- экономия денег, которые пришлось бы заплатить за услуги специалиста;
- после удачной продажи квартиры у гражданина появится опыт в таком деле, который поможет ему в дальнейшем в подобных ситуациях.
Несмотря на наличие плюсов, минусов для неподготовленного человека, все же больше. Поэтому для самостоятельной продажи необходимо тщательно подготовиться. Также нужно учитывать и тот момент, что это будет занимать много времени и потребует от лица правовых знаний в такой области, хотя бы в минимальном размере.
Можно также попробовать обратиться к знакомым, которые недавно занимались продажей жилого помещения. Следует также узнать о случаях мошенничества за последнее время, которые произошли в регионе нахождения продаваемой квартиры. В этом смогут помочь печатные издания и новостные программы.
Основные этапы продажи квартиры:
- подготовка объекта и сбор обязательной документации;
- поиск покупателя;
- предварительный договор и расчет за недвижимость;
- заключение договора и его регистрация.
На каждом из этапов совершения продажи недвижимости необходимо следовать нормам закона и проявлять осторожность, чтобы вас никто не обманул. Следование этим правилам поможет без лишних трудностей продать имущество и не остаться без денежных средств.
Подготовка объекта
- отсутствие задолженности по коммунальным платежам – если в дальнейшем выяснится, что долг есть, то этап регистрации такой договор не пройдет;
- желание других собственников квартиры ее приобрести (если они имеются) – у них по закону есть право преемства в покупке остальной части квартиры.
Подготовка документов по продаваемой квартире является одним из важных этапов в процессе продажи недвижимого имущества. Именно правильность сбора пакета бумаг сможет повлиять в дальнейшем на быстроту оформления и регистрации сделки. Если документы будут подготовлены небрежно, некоторые будут отсутствовать или возникнет другая проблема, то придется собирать и подавать их заново.
Важно! При подготовке необходимо учесть сроки выдачи бумаг органами, а также сроки их действия. Нецелесообразно брать сначала документ, который действует не больше месяца, а потом получать бумагу со сроком действия в три месяца, лучше сделать наоборот.
Поэтому стоит сначала составить список документов и обозначить, какие из них необходимо получить в первую очередь, а какие в последнюю очередь.
Перед подачей их в регистрирующий орган нужно тщательно проверить их на правильность заполнения. Договор купли-продажи должен содержать точно такие же данные о жилом помещении, которые указаны в технических бумагах на нее. В случае ошибки, в регистрации специалистом будет отказано.
Необходимые документы
Все бумаги нужно заполнить без ошибок, разборчивым почерком и без помарок. В обязательном порядке должны быть указаны только достоверные сведения.
Документы, которые необходимы для продажи квартиры:
- Свидетельство о праве собственности на недвижимый объект.
- Паспорт каждого из граждан, который является участником сделки.
- Технические бумаги на квартиру.
- Выписка из домовой книги, содержащая сведения о лицах, которые прописаны в жилом помещении. Именно ее не имеет смысла заказывать заранее, так как она имеет короткий срок действия. Ее рекомендуется брать незадолго до регистрации сделки.
- Бумага об отсутствии задолженности за помещение.
- Свидетельство о появлении детей на свет – когда они есть.
- Свидетельство о заключении брака и письменное согласие на совершение продажи от супруга, заверенное у нотариуса – если продавец состоит в официально зарегистрированном браке.
- Разрешение от работника органов опеки и попечительства – если владельцем или одним из них является несовершеннолетнее лицо.
Могут потребоваться и иные документы, в зависимости от конкретных условий. Более точный список документов в определенной ситуации может быть уточнен у работника органа Росреестра. Покупать квартиру всегда проще, если из нее уже выписаны все зарегистрированные лица, поэтому нужно заняться выпиской всех из продаваемого жилья. Их в любом случае придется выписывать, поэтому лучше это сделать заранее.
Поиск покупателя и предварительный договор
Для поиска покупателей необходимо подать объявление о продаже квартиры. Это можно сделать:
- обратившись в местную газету;
- поместив объявление на сайте в интернете;
- развесив распечатанные объявления по району или городу.
После того, как потенциальный покупатель был найден, нужно обсудить вопросы по квартире. Отвечать на все вопросы потенциально будущего владельца нужно честно, не утаивая важные детали. Ни в коем случае нельзя выставлять квартиру только в положительном свете, все негативные нюансы должны быть озвучены.
Далее стороны обсуждают необходимость и возможность заключения предварительного договора, который будет регулировать продажу имущества. Этот документ дает гарантию того, что потенциальный хозяин не поменяет свое решение и купит квартиру. Для покупателя это является гарантией, чтобы недвижимость не купили иные лица, пока он готовится к покупке.
В предварительном договоре также указывается факт передачи аванса или задатка от покупателя к продавцу. Именно на денежных обязательствах, после этого момента, будет держаться заключенный договор. В случае, когда одна из сторон нарушит предварительную договоренность, последуют определенные последствия, которые будут иметь материальный характер.
Вместо предварительного договора может быть заключено соглашение о внесении аванса или задатка. Между этими двумя понятиями имеется существенная разница, которую обязательно нужно учесть. Например, при несовершении дальнейшей покупки недвижимости по вине покупателя, внесенные денежные средства по задатку, остаются у продавца.
Эти документы могут быть заключены в произвольной форме, но обязательно должны содержать основную информацию о сторонах, которые ее заключают. Также должен быть указан предмет, в отношении которого заключается предварительный договор, и сумма внесенного аванса или задатка.
Расчет и регистрация договора
Расчет при подписании договора купли-продажи может быть произведен в момент заключения договора или при подписании акта приема-передачи недвижимого имущества. Оплата может производиться в безналичном виде и в наличном. Продавцу стоит внимательно рассмотреть форму передачи денежных средств и обдумать, какая именно будет безопаснее конкретно для него.
Как безопасно получить оплату за проданную квартиру? При самостоятельной продаже жилого помещения будет безопаснее воспользоваться банковской ячейкой для передачи денежных средств. Именно такой способ становится наиболее популярным, он может служить гарантией получения денег для продавца, а также приобретения права собственности новым владельцем.
Договор купли-продажи недвижимости нужно заключать в письменной форме, также он обязательно заверяется у нотариуса. В случае с самостоятельной продажей, а также за неимением опыты продажи недвижимого имущества, лучше доверить составление такого договора нотариусу или записаться на консультацию, где можно будет задать все интересующие вопросы по документу.
В таком договоре обязательно должны быть:
- реквизиты участников сделки;
- стоимость продаваемой квартиры;
- адрес, по которому располагается недвижимое имущество, и его характеристики (согласно технической документации);
- метод и время, когда деньги должны быть переданы продавцу;
- срок, в который покупатель должен получить квартиру;
- распределение денежных средств на оформление совершаемой сделки;
- порядок подписания акта приема-передачи.
После того, как договор будет проверен и подписан сторонами, сделку необходимо зарегистрировать. После того, как будет проведена проверка поданных документов сотрудником Росреестра, и сделка будет зарегистрирована, можно приступать к расчету и передаче имущества.
Передача недвижимости будет осуществляться на основании подписания документа передачи объекта новому хозяину. Такая бумага составляется в двух экземплярах и остается у каждой из сторон сделки.
При продаже квартиры для продавца моментом обмана может быть именно передача денежных средств за проданное имущество. Аренда банковской ячейки в банке для передачи денег за квартиру, на данный момент, является наиболее безопасным для всех сторон сделки.
Но, чтобы быть полностью уверенным в безопасности, нужно обязательно иметь представление о таком способе оплаты по договору купли-продажи. Аккуратным нужно быть:
- При закладке денежных средств. Банки предоставляют право самостоятельной проверки купюр стороной и предлагают возможность воспользоваться услугами кассира. Лучше воспользоваться услугами специалиста, даже, несмотря на то, что за это нужно будет заплатить. Потерять, в случае неподлинности купюр, продавец может намного больше.
Если возможности нанять кассира на проверку денег нет, то можно воспользоваться специальной машинкой для проверки купюр, которую банк должен предложить клиенту.
- Обозначить в договоре аренды, когда именно и при каких условиях заканчивается доступ к ячейке покупателя и разрешается доступ продавцу. Соблюдение этих сроков является гарантией сохранения денег от мошеннических действий.
- Фальшивая доверенность. В соглашении о пользовании банковской ячейкой лучше указывать только те стороны, которые являются продавцом и покупателем по договору. Если участвует доверенное лицо, то необходимо тщательно проверить подлинность доверенности и ее сроки действия.
При пользовании таким методом обязательно подписывается соглашение о пользовании ячейкой. Именно оно и регулирует доступ и иные условия совершения действий по отношению к содержимому ячейки.
Обман при продаже квартиры
Для продавца самым опасным моментом при заключении сделки является передача денежных средств. Поэтому нужно быть осторожнее именно на этом этапе. Например, при пользовании ячейкой у продавца есть около 10 дней для того, чтобы забрать деньги. Лучше никому не сообщать, когда и куда вы идете, если вы планируете забрать деньги наличкой. Банки предоставляют возможность перевода денег на банковский счет лица.
Важные моменты, на которые нужно обратить внимание:
- Узнайте, как можно больше информации о гражданине, с которым планируете подписывать договор;
- если есть сомнения в платежеспособности покупателя и в его честности, то лучше не терять время, а продолжить поиски будущего владельца квартиры;
- если вы думаете, что гражданин вас обманывает на любом этапе сделки, не торопитесь, подумайте несколько дней, если есть возможность, возьмите консультацию юриста;
- когда от лица покупателя выступает представитель, нужно тщательно изучить представленную им доверенность;
- необходимо внимательно просматривать все документы, которые показывает покупатель.
При решении самостоятельно продавать свою квартиру, нужно быть готовым к трудностям и быть аккуратнее. Нужно понимать, что в случае недобросовестного отношения можно быть обманутым на крупную сумму денег. Если есть возможность, то нужно взять консультацию у опытного юриста перед тем, как начинать процедуру продажи.
К поиску ответа на вопрос, с чего начать продажу квартиры, действуя самостоятельно, большинство продавцов подталкивает высокая стоимость услуг риэлторов. Но, решая действовать без посредников, стоит помнить, что процесс продажи недвижимости достаточно долгий и трудоемкий. Кроме того, потребуется знание некоторых юридических тонкостей. Предлагаем подробную пошаговую инструкцию при продаже квартиры, а также разъяснение некоторых важных моментов.
Выгоды и риски самостоятельных действий
Главное, чем привлекает продажа квартиры без участия риэлтора, - это отсутствие необходимости платить ему 2-5% от стоимости квартиры. Учитывая современные цены на недвижимость, сумма выходит немалая. Кроме того, совершение сделки без посредников позволяет контролировать ее ход на каждом этапе и быстро реагировать на изменение обстоятельств.
- самостоятельный поиск покупателя займет больше времени, чем при обращении в агентство или к частному риэлтору, у которых есть собственная клиентская база;
- цена продаваемой квартиры может отказаться ниже или выше рыночной, что одинаково невыгодно для продавца;
- есть большая вероятность упустить какой-нибудь важный аспект, что способно поставить под сомнение юридическую чистоту сделки в дальнейшем.
Если же трудности предстоящей процедуры не пугают, то необходимо предварительно ознакомиться с тем, что нужно знать, приступая к продаже собственной квартиры. Это касается не только правовых основ сделок с недвижимостью, но и некоторых закономерностей рыночных отношений.
Процесс продажи пошагово
- определение сроков продажи и желаемой цены;
- сбор и подготовка документов, без которых невозможно оформить куплю-продажу;
- планирование и реализация рекламной компании, от подачи объявления до общения с потенциальными покупателями;
- заключение предварительного договора, получение аванса или задатка, обсуждение способов расчета;
- подписание договора купли-продажи, передача денег;
- государственная регистрация сделки, без которой она недействительна;
- передача квартиры новому собственнику.
Список достаточно длинный, но лишь поэтапное, последовательное его выполнение гарантирует успех сделки. Ниже мы подробно распишем, какие действия необходимо совершить и как оформить необходимые документы.
Определение сроков и цены
Сбор необходимых документов
От продавца потребуется представить определенный пакет документов. Начинать их сбор необходимо заранее, так как для изготовления части из них потребуется время. Различные справки и выписки, напротив, желательно получать как можно ближе к дате сделки, так как они имеют «срок годности». Перечень сведения будет следующим:
- свидетельство о праве собственности на предлагаемую квартиру и подтверждающий законность его получения документ (ДДУ, договор о продаже или приватизации, свидетельство на наследство и т.д.);
- технический план жилья, полученный в БТИ, с учетом проведенных перепланировок (если они проводились);
- кадастровый паспорт, оформленный в Росреестре;
- выписка из паспортного стола по форме № 9;
- выписка из лицевого счета об отсутствии долгов по коммунальным платежам;
- выписка из ЕГРП об отсутствии обременений, например, залога;
- письменное и нотариально заверенное согласие супруга, если он имеется;
- согласие отдела опеки, если в квартире имеется доля несовершеннолетнего.
В обязанность продавца не входит проведение в квартире капитального ремонта и полного комплекса отделки. Но необходимый минимум работ провести все же стоит. Опрятный вид жилья и подъезда делает их привлекательными. Желательно выкинуть старые вещи и накопившийся на балконе хлам, навести порядок в комнатах и на кухне, проверить работоспособность сантехники. Не лишней будет уборка на лестничной или лифтовой площадке, в холле первого этажа. Чем просторнее и чище будет казаться квартира, тем реальнее будет казаться назначенная за нее цена.
Размещение объявления
Поиск покупателей - достаточно длительная процедура, начинать которую следует с продумывания текста объявления. Он должен содержать максимум информации о квартире и ее расположении. Сделать объявление более привлекательным позволят фотографии.
Для размещения объявлений сегодня есть множество способов. Самый популярный - бесплатные электронные доски объявлений. Эффективно и обращение в бесплатные печатные издания. Чтобы квартиру быстрее купили, можно воспользоваться дополнительными инструментами продвижения объявлений: выделение рамкой или цветом, поднятие в списке и т.д. Эти услуги для продавца платные. Но специалисты по работе с недвижимостью советуют не пренебрегать ими.
Тонкости показа достоинств квартиры
Редко кто решается купить квартиру без предварительного ее посещения. В задачу продавца входит согласование даты и времени просмотра, а также показ жилья. Советы опытных риэлторов по проведению этого мероприятия можно рассматривать как руководство к действию:
- подготовиться к визиту, проверить порядок и чистоту, убрать ценные вещи;
- не опаздывать к назначенному времени, это производит плохое впечатление;
- при показе заострить внимание на явных достоинствах квартиры;
- описать окружение, соседей и имеющуюся в квартале и микрорайоне инфраструктуру;
- честно отвечать на вопросы о недостатках;
- общаться вежливо и доброжелательно.
Предварительный договор, и зачем он нужен
Приобретатель может подтвердить свое твердое намерение покупать именно эту квартиру подписанием предварительного договора. Это имеющий юридическую силу документ, где зафиксировано намерение обеих сторон совершить в дальнейшем сделку. При подписании такого договора может передаваться аванс или задаток. Ошибкой продавца, оформляющего предварительное соглашение, будет не указать условие о передаче денег. Аванс и задаток имеют разные правовые последствия при отказе одной из сторон в дальнейшем. В частности, задаток может остаться у продавца или быть им возвращен в двойном размере.
Подготовка к расчетам
Высокая стоимость недвижимости диктует особую осторожность при проведении расчетов. Наиболее популярна сегодня передача наличных денег через банковскую ячейку. Порядок действий пошагово таков:
- купюры пересчитываются, проверяются и запечатываются в специальный пакет, на котором ставятся подписи сторон;
- покупатель под контролем служащего банка и в присутствии продавца помещает деньги в ячейку и закрывает ее на ключ;
- стороны подписывают договор и передают его на регистрацию;
- продавец получает ключ от ячейки и забирает деньги.
Это далеко не единственный способ передачи денег за купленную недвижимость. Расчеты могут проводиться через аккредитив или путем перевода безналичных средств на счет продавца. Но в любом случае способ выбирается заранее.
Оформление и подписание договора
Главную сложность при продаже жилья без посредников представляет составление договора. Желательно взять типовую форму такого документа в одной из справочно-правовых систем. Иногда составлением договоров за небольшую плату подрабатывают начинающие юристы. В тексте обязательно должны быть прописаны признаки, указывающие на предмет сделки (адрес, расположение, количество комнат, метры, кадастровый номер, сведения о собственниках и пр.), а также цена приобретения. Договор всегда имеет письменную форму и два равнозначных экземпляра. Они подписываются продавцом и покупателем.
Регистрация прав и передача квартиры новому хозяину
Оформление документов проданной квартиры завершает регистрация права ее нового владельца. Заявление на регистрацию подается в Росреестр совместно продавцом и покупателем или только покупателем.
К заявлению необходимо приложить:
- договор купли-продажи;
- копии паспортов продавца и покупателя;
- свидетельство о регистрации права продавца;
- квитанцию об оплате пошлины.
С середины 2017 г. свидетельства о собственности больше не выдаются, их заменяет выписка из реестра.
Заключительным этапом будет подписание акта о передаче жилья. Такова последовательность действий при самостоятельной продаже квартиры.
Пошаговая инструкция для тех, кто хочет продать квартиру правильно, быстро и за большие деньги.
Шаг 1. Решите, как будете продавать: с риелтором или самостоятельно
Риелтор, как правило, продает квартиру быстрее собственника. Он поможет с документами, найдет покупателей и организует просмотры. Риелтор сэкономит вам время, силы и убережет от дорогостоящих ошибок. За свои услуги возьмет 2-4% от стоимости квартиры.
Агентства недвижимости сделают для вас еще больше. Они обойдутся чуть дороже, зато возьмут на себя абсолютно всё: оценку, подготовку документов, сопровождение. Вы получите услуги сразу всех нужных специалистов: риэлторов, оценщиков, юристов.
Агентства недвижимости незаменимы, если у вас сложная сделка. Легко продать квартиру, если вы ее первый единственный собственник, а покупатель платит сразу. А если объект в ипотеке, под залогом или в долевой собственности? Желание сэкономить может привести к большим потерям. Например, при продаже квартиры в долевой собственности другие собственники должны документально отказаться от своей доли. Если этого не сделать, сделку могут аннулировать. Рядовой продавец может этого не знать.
Еще есть альтернативные сделки - это когда собственник продает одну квартиру, чтобы купить другую. В такой цепочке может быть сразу до 10 квартир: например, кто-то продает новую однушку и унаследованную двушку, чтобы потом купить трешку в центре. Денег ему не хватает, поэтому он берет ипотеку. Покупатели однушки и двушки тоже продают свои квартиры, чтобы купить новые. В результате в сделке участвуют больше 10 человек - без помощи профессионалов правильно оформить такую сделку почти невозможно. Чтобы вас не обманули, нужны юридические знания и опыт работы в сфере недвижимости.
Если вам не нужен полный набор услуг агентства, можете обратиться к нему лишь на конкретном этапе сделки. Например, проверить документы, составить договор, найти покупателей или попросить совет у риэлтора. Так вы будете уверены в юридической чистоте сделки, но сэкономите 1-2% от стоимости квартиры.
Если решитесь на самостоятельную продажу , сэкономите деньги, но придется повозиться с документами, показами и взять на себя риски неправильного оформления документов. Продажа квартиры при этом может затянуться на месяцы.
Помните, что ошибки в сделках с недвижимостью обойдутся слишком дорого - сделку могут признать недействительной. Обязательно перестраховывайтесь и показывайте документы юристу или риэлтору хотя бы перед их подписанием.
Если у вас нет времени на сбор и подачу документов, подпишите нотариально заверенную доверенность на представление собственника во всех инстанциях без права продажи. Указанный в ней человек, например, агент или супруг, сможет сделать все сам. Подписать договор купли-продажи лучше лично - так надежнее.
Шаг 2. Оцените квартиру
Стоимость одной и той же квартиры может варьироваться в пределах 10-20% - это сотни тысяч и миллионы рублей. На стоимость влияют: планировка, метраж, размер кухни, тип дома и год постройки, состояние квартиры и ремонт, придомовая территория, район, инфраструктура.
Поставьте адекватную цену, которая устроит вас и покупателя. Критерий правильной цены - количество звонков. Чем их больше, тем привлекательнее для покупателей цена, которую вы поставили. Если звонят по десять раз в день, немного повысьте цену. Если за пару дней ни одного звонка, чуть опустите.
Чтобы оценить квартиру, узнайте сколько стоят квартиры как ваша, в идеале в том же доме или районе. Посчитайте среднюю стоимость и ориентируйтесь на нее.
Если хотите продать подороже, поставьте комфортную для себя цену и ждите своего покупателя. Но помните: это может затянуться на несколько месяцев или даже лет.
Если хотите продать побыстрее, понизьте цену на 10-15% ниже средней.
Чтобы не ошибиться со стоимостью квартиры, воспользуйтесь услугами профессионального оценщика. Они стоят от трех до пяти тысяч рублей, в зависимости от региона. За эти деньги оценщик учтет средние цены на квартиры, ваши затраты на покупку и ремонт, налоги, уровень инфляции и амортизацию - и назначит наиболее справедливую цену. Справка оценщика может пригодиться людям, которые покупают квартиру в ипотеку.
Шаг 3. Подготовьте квартиру к продаже
Чтобы удачно продать квартиру, сделайте так, чтобы она понравилась покупателям.
Уберитесь в подъезде . Наши агенты часто замечают, что клиент настраивается на восприятие квартиры еще в подъезде и коридоре. Хорошо, если в них светло, чисто, а лифт в исправном состоянии. Тогда покупатель понимает, что в доме живут адекватные люди.
Но если в подъезде темно, дурно пахнет и все стену расписаны матом, покупатель заранее настраивается против квартиры. Даже если у вас дорогой ремонт и вы готовы сбросить миллион, никто не захочет жить рядом с некультурными людьми, которые мусорят.
Избавьтесь от лишнего в квартире. Люди покупают квадратные метры, а не старую мебель и хлам. Чем больше в квартире вещей, тем она кажется меньше. Поэтому лучше всего продаются пустые квартиры.
Вынесите из квартиры все ненужные покупателям вещи: старую мебель, ковры, сувениры, книги, лыжи, покрышки и коллекцию магнитов на холодильнике. Продайте это на Авито, отдайте соседям, друзьям или благотворительным организациям, а откровенный хлам безжалостно выбросите.
Наведите порядок. Сделайте генеральную уборку: выбейте ковры, отмойте стекла и зеркала, протрите пыль, избавьтесь от старых пятен, очистите сантехнику. Чем ярче все блестит, тем лучше.
Сделайте так, чтобы покупатель воспринимал вашу квартиру безличной - как гостиничный номер. Постоялец гостиницы не знает, кто жил в номере до него: простая семья, рок-звезда или президент.
Сделайте косметический ремонт. Не тратьтесь на хороший ремонт - то, что нравится вам, может совершенно не понравиться покупателям. Обычно люди хотят заплатить поменьше и сделать ремонт самостоятельно, под себя. Кто-то захочет снести стены, кто-то - их добавить. Под всех не подстроишься, поэтому просто уберите явные недостатки, которые бросаются в глаза.
Хороший ремонт поможет продать квартиру быстрее, но не дороже. Дорогой ремонт увеличит цену только люксовых квартир и новостроек: в среднем сегменте покупатель ориентируется на район, метраж и планировку, а не на стены и полы.
Вот две квартиры с одинаковой площадью, находятся в одном и том же районе. Квартира с хорошим ремонтом на 800 тысяч дешевле убитого бабушкиного варианта. Чтобы рассмотреть поближе, кликните на любое фото.
Если квартира в нормальном состоянии, сделайте простенький косметический ремонт: покрасьте батареи, двери и окна, замените сантехнику, поклейте однотонные обои. Не надо менять старый паркет или линолеум на ламинат - это сложно и дорого. Если окна деревянные, тоже оставьте их как есть: расходы на замену вряд ли получится включить в стоимость квартиры. Обязательно отремонтируйте аварийные места: протекающие потолки и трубы, кривые полы и стены. Красоту люди наведут сами: покрасят стены в цвет, который им нравится, положат паркет или теплые полы, поменяют окна.
В результате после косметического ремонта ничего не должно течь и продуваться, в кранах должен быть хороший напор воды, на стенах и потолке - никаких подтеков и разводов. Не нужно тратить больше 50 тысяч рублей - ремонт должен только освежить квартиру.
Однушка по цене двушки
Часто наши агенты сталкиваются с ситуацией: клиенты перед продажей квартиры делают в ней хороший и дорогой ремонт. Меняют проводку, сантехнику, батареи, ставят самые дорогие окна, кладут настоящий паркет, платят дизайнеру за проект. В результате однушка, которая без ремонта стоила бы 6 млн, продается за 8 млн рублей. Это цена недорогой двушки. При такой цене покупателя приходится искать долго.
В убитых старых квартирах лучше оторвать обои, старые плинтусы и линолеум - и продавать квартиру с черновой отделкой. Заштукатурьте стены, сделайте стяжку пола, поменяйте сантехнику и трубы. Покупателю так удобнее - не надо самому ничего ломать, квартира полностью готова к ремонту.
Шаг 4. Разместите объявление
Сделайте фото. Сделайте 8-10 четких фотографий квартиры. Сфотографируйте все комнаты, кухню, санузлы, балкон, коридор, вид из окна, подъезд, фасад дома, парковку и придомовую территорию. Не фотографируйте отдельные предметы и несущественные детали - лучше всего смотрятся панорамные снимки всей комнаты. Добавьте к фото план квартиры.
Если хотите, чтобы звонков было больше, закажите фото профессиональному фотографу интерьеров с опытом. Его услуги обойдутся в несколько тысяч рублей, но вашу квартиру выставят в самом выгодном свете. Особый шик - видеоролики квартиры.
Чем больше фотографий, чем они качественнее и информативнее - тем больше людей кликнут на ваше объявление. Если в объявлении нет фото, покупателю кажется, что с квартирой что-то не так.
Составьте объявление . Напишите текст на 8-10 строк. Пишите по существу и конкретно, разбивайте текст на смысловые блоки. Вместо «Транспорт в шаговой доступности» напишите «до метро 10 минут пешком», а вместо «свежий ремонт» - «положили ламинат, поменяли трубы и сантехнику, в ванной выложили новую плитку».
Подайте объявление. Разместите объявления на всех главных сайтах: Авито , ЦИАН , Domofond , Яндекс.Недвижимость. Там можно быстро найти покупателей и продать квартиру за максимально выгодную цену.
Расскажите друзьям и знакомым о том, что продаете квартиру, сделайте пост в соцсетях. До сих пор хорошо работают объявления в подъездах окрестных домов, баннеры на окнах и балконах.
Шаг 5. Организуйте просмотры
Чем лучше пройдет просмотр, тем быстрее и дороже вы продадите квартиру. Поэтому подготовьтесь к показам заранее. Сделайте еще одну уборку, подготовьте ответы на вопросы, которые обязательно зададут покупатели: как давно делали ремонт, что оставите из мебели, в каком состоянии батареи. Заранее подготовьте копии документов на квартиру и квитанции об оплате - подтверждайте свои слова документально.
Пока гости раздеваются, расспросите их: зачем они покупают квартиру, есть ли у них дети, почему ищут жилье именно в этом районе, далеко ли ездить до работы. Исходя из ответов структурируйте свой рассказ. С разными людьми нужно говорить о разном: с молодыми родителями - о безопасности и хорошей школе недалеко от дома, с бездетными - о звукоизоляции и свежем ремонте, с пожилыми - о спокойных соседях и герметичных окнах.
Будьте готовы к критике со стороны потенциальных покупателей. Заранее прикиньте, на какие недостатки они могут обратить внимание - и подумайте, как объяснить их наличие. Если получится, попробуйте преподнести недочеты в выгодном свете. Например: если человеку не нравятся высокие окна, поясните, что так безопаснее для детей и животных.
Во время показа квартира должна быть максимально безликой. Если есть животные, отдайте их на передержку. Остальных жильцов отправьте в кафе или на дачу.
Шаг 6. Подготовьте документы
| Документ | Где получить |
|---|---|
| Паспорт | |
| Свидетельство о государственной регистрации права собственности | Свидетельство выдавали до июня 2016 г. |
| Выписка из Единог государственного реестра недвижимости (ЕГРН) о переходе права | В МФЦ, территориальном отделении Росреестра или на его сайте |
| Документы, которые подтверждают ваше право на квартиру (договор купли-продажи, акт приема-передачи, приватизации и пр.) | Остались после покупки квартиры |
| Выписка из домовой книги о количестве людей, которые живут в квартире | В МФЦ, Управляющей компании, ТСЖ или ЖСК. Выписка действительна 1 месяц |
| Согласие супруга/ги на продажу недвижимости, если вы купили | Заверьте у нотариуса, приложите к нему свидетельство о браке |
| Разрешение органов опеки и попечительства на продажу квартиры, если собственник несовершеннолетний ее в браке | В органах опеки и попечительства |
| Копия Финансово-Лицевого счета и справка, что у вас нет долгов по коммунальным платежам | В МФЦ, Управляющей компании, ТСЖ, ЖСК, ЖЭК ли Едином информационно-расчётном центре. Документ действует 10-30 дней |
| Справку о законности перепланировки, если она была | В Бюро технической инвентаризации (БТИ) |
| Техпаспорт | В Бюро технической инвентаризации (БТИ). Документ должен быть не старше 5 лет |
| Справка из налоговой об отсутствии долгов, если получили квартиру в дар или наследство | В налоговой |
Подготовьте все документы заранее - на сбор может уйти до двух недель.
Чтобы покупатели могли заехать сразу после покупки, заранее выпишитесь из квартиры. Зайдите в паспортный стол или МФЦ и напишите заявление - вас выпишут через 5-14 дней. Чтобы выписать несовершеннолетнего, понадобится разрешение от органов опеки и попечительства.
Обязательно проверьте комплект документов у юриста или риелтора. Если они найдут ошибку, это может сэкономить вам миллионы.
Как продать квартиру, купленную на материнский капитал
Если квартира куплена на материнский капитал - ее оформят в общедолевую собственность. Чтобы продать такую квартиру, понадобится разрешение органов опеки и попечительства.
Прежде чем органы выдадут разрешение, придется доказать, что в результате сделки права и интересы детей не будут нарушены: ребенок не лишится своей доли, а площадь новой квартиры будет не меньше старой.
Шаг 7. Заключите договор задатка
Если вы договорились с покупателем и собираетесь выходить на сделку, заключите предварительный договор купли-продажи или договор задатка. Если покупатель передумает, задаток останется у вас. Если передумаете вы, задаток придется вернуть в двойном размере. Заключать такой договор не обязательно, но с ним спокойнее. Стандартный размер задатка - 2-5% от стоимости квартиры.
В предварительным договоре укажите:
📌 паспортные данные продавца и покупателя;
📌 адрес и описание квартиры;
📌 точную стоимость квартиры;
📌 размер задатка, сроки и способ оплаты;
📌 условие, что задаток останется у вас, если покупатель откажется от покупки;
📌 подтверждение, что у квартиры нет обременений на продажу;
📌 срок, в который вы должны освободить квартиру и подготовить все документы к продаже;
📌 взаимную ответственность за нарушение условий договора;
📌 человека, который несет дополнительные расходы на регистрацию сделки, оплату госпошлин, аренду ячеек в банке;
📌 дату и подпись.
Шаг 8. Заключите договор купли-продажи
Когда обо всем договоритесь и соберете все документы, заключите договор купли-продажи. Надежнее составить договор у юриста или риелтора. Ошибаться нельзя - если пропустите что-нибудь важное, сделку могут отменить. Договор обязательно заверьте у нотариуса - в случае проблем, суд не примет незаверенные договоры.
В договоре обязательно укажите:
📌 ФИО продавца и покупателя, ваши адреса и полные паспортные данные;
📌 точную стоимость квартиры;
📌 наличие или отсутствие обременений на квартиру;
📌 условия, без которых договор не считается заключенным;
📌 разрешение супруга или супруги на продажу;
📌 отсутствие других собственников и зарегистрированных в квартире людей;
📌 сроки и порядок передачи квартиры;
📌 сроки и способ оплаты;
📌 взаимную выгоду, добровольность заключения договора, дееспособность сторон.
К договору приложите все сопутствующие документы: разрешение супруги, копию техпаспорта, расписку о получении денег, акт приема-передачи квартиры.
Шаг 9. Зарегистрируйте переход права собственности
После подписания договора купли-продажи квартира все еще остается вашей. Чтобы она перешла к покупателю, надо зарегистрировать переход права собственности.
Чтобы зарегистрировать переход права собственности, обратитесь в МФЦ или отделение Росреестра. Госпошлина за регистрацию - 2000 ₽. В течение 9 рабочих дней вам выдадут запись из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) - она подтвердит, что у квартиры новый владелец. Запись заверяется печатью.
Шаг 10. Получите деньги
Деньги можно получить во время подписания основного договора или передаточного акта. Чаще всего, их передают после перехода права собственности.
Передать деньги можно наличными или банковским переводом. Наличными на месте сейчас передают редко - это опасно и неудобно. В основном деньги переводят на аккредитивные счета или оставляют в банковской ячейке.
Аккредитивный счет - это специальный банковский счет, на который покупатель перечисляет деньги. Вы как продавец сможете забрать деньги со счета только после регистрации договора купли-продажи. Это самый прогрессивный и безопасный вариант.
При передаче денег через банковскую ячейку покупатель приносит деньги в банк и оставляет в специальной ячейке. Перед этим деньги в присутствии вас и банковских работников пересчитывают, проверяют и заклеивают в пакет, на котором продавец и покупатель ставят подписи. Покупатель больше не сможет их забрать, продавец - сможет, но только после того, как покажет договор с отметкой о регистрации.
В обоих случаях банк не несет ответственности за подлинность документов, которые предоставит продавец.
За использование аккредитивного счета попросят столько же, сколько и за использование банковской ячейки - 2-5 тысяч рублей. Но за аккредитив могут взять дополнительную комиссию сверху - 0,2-0,3% от суммы перевода. Аккредитивные счета сложно использовать при альтернативных сделках с обменом.
Шаг 11. Передайте квартиру новому собственнику: составьте акт приема-передачи
В день подачи документов в МФЦ или Росреестр передайте покупателю ключи от квартиры. В этот же день подпишите с покупателем акт приема-передачи - документ подтвердит, что вы передали квартиру в надлежащем виде, а покупатель ее принял и всем доволен. Это необходимо, чтобы избежать возможных конфликтов. Например, если вы договаривались оставить плитку или ковер, подписывая акт покупатель подтверждает, что плитка с ковром на месте, и все прочие условия договора тоже соблюдены.
В акте приема-сдачи обязательно укажите:
📌 ФИО продавца и покупателя, ваши паспортные данные;
📌 подробное описание квартиры: адрес, количество комнат, площадь;
📌 отсутствие взаимных претензий, добровольность сделки, дееспособность и вменяемость обеих сторон.
Приложите к договору справку об отсутствии долгов по коммуналке. Чтобы перестраховаться от ошибок, заверьте акт приема-передачи у нотариуса.
В процессе продажи жилья многие сталкиваются с различными проблемами: покупатели просят сбавить цену, потенциальные клиенты отказываются от сделки без особой причины, либо выдвигают неприемлемые условия. Конечно, каждому собственнику хочется продать квартиру или дом поскорее, но как быть, если сделать это не получается? С этой проблемой помогут справиться народные приметы.
Даже большие старания не всегда приводят к тому итогу, на который рассчитывали.
Если все усилия не дали нужного результата, то причины могут крыться и не в собственнике, а вот в чем:
- Не желает отпускать домовой.
- Не все жильцы готовы расстаться с домом/квартирой и переехать на новое место жительства.
- Плохая энергетика не дает случиться переменам.
Если есть подозрения, что один из этих факторов является причиной неудачи при продаже, то следует принять меры для их устранения, использовав приметы, которыми люди пользовались с древних времен.
Домовой в помощь
В каждом жилище есть свой хозяин, помощник и смотритель — это домовой.
К нему можно обратиться с просьбой о помощи в продаже дома или квартиры.
Следует трижды обойти вокруг дома против часовой стрелки.
На каждом из четырех углов дома нужно остановиться и поклониться со словами:
Домовой-батюшка, мой хозяюшка!
Кланяюсь тебе до земли —
Дом мой (квартиру мою) продать помоги!
Пришли купцов со всех сторон, чтобы они продали мой дом (квартиру) без торга, без пригляди, деньги отдали, хоромину мою забрали.
В случае продажи квартиры делают то же самое, но внутри жилья.
Бывает и так, что домовой вредничает, либо не желает расставаться с жильцами. В первом случае его нужно задобрить — на два дня оставить молоко, кашу.
Если понравилось угощение, то и жилье продать удастся без проблем. Так же раз в месяц, каждого первого числа домовому оставляют конфеты.
При этом можно мысленно рассказать ему, что жилье купят хорошие люди, будут заботиться о нем, поддерживать чистоту, вкусно готовить и т. д. В конце своего рассказа нужно произнести следующие слова: «Хозяин мой, угостись! Мне помочь поторопись! Аминь!»
ВНИМАНИЕ! Налитое вечером молоко нельзя выливать просто так — домовой не любит небережливых хозяев. Лучше будет отдать его на следующий день кошке или собаке.
12 примет на скорую и удачную продажу
Если согласие с домовым достигнуто, но все равно наблюдается застой, то можно воспользоваться несложными приметами.
Визуализация
Каждый день нужно представлять, как жилье продается, как за это вы получаете деньги, приобретаете на них что-то новое.
Необходимо прочувствовать все это, поверить, что так оно и есть на самом деле, испытать радость от совершившейся сделки, словно она уже произошла.
Для положительного настроя можно воспользоваться аффирмациями (своего рода установка на лучшее). При многократном повторении этих фраз в сознании формируется определенный позитивный образ, но нужно самому верить в то, что говорите. В течение 21 дня следует повторять такие фразы:
Я получаю огромное удовольствие от процесса продажи!
Я могу продать все, что угодно!
Я начинаю задуманное дело легко и с удовольствием!
Я — мастер продаж!
Я организованный!
Я результативный!
Ритуалы и заговоры на продажу
Помочь в продаже дома или квартиры могут и определенные ритуалы, которые не потребуют каких-то колоссальных затрат времени и финансов. Вот некоторые из них:
На мытье полов
Полведра чистой воды необходимо поставить в укромное место так, чтобы никто его не видел.
Спустя три дня этой водой моют полы и, промывая углы, прощаются с домом, отпускают его, отрекаются от него.
Лучше проделывать это в то время, когда никого не будет дома, а вымывать углы в идеале должен хозяин (хозяйка).
Ритуал перед продажей
В новолуние нужно подмести полы и, собрав сор в совок. Отнести его на перекресток двух тропинок или пешеходных дорожек. Высыпают мусор со словами «Кому мусор, а мне деньги!»
На пятаки перед продажей
Следует разложить в каждом углу дома по пятаку и произнести следующие слова: «Пускай деньги деньгами возвратятся!»
Через сутки нужно собрать монеты и раздать их нищим.
После этого необходимо купить в церкви свечу, принести домой, зажечь и сказать: «Как божий огонь разгорелся, так на него купцы сбегутся!»
Заговор на зерна
Нужно набрать зерна, количество которых будет равно количеству углов в доме. Ночью поворачиваются спиной к входной двери и, держа зерна в руке, наговаривают на них следующие слова:
«Баотирома помоги мне быстро найти покупателя и продать это жилье. Да чтобы покупатель сумму хорошую заплатил. Ты свое дело делай, а я тебе подкрепиться принес (ла)»
После этого нужно обойти дом против часовой стрелки и, дойдя до угла, положить туда зерно со словами «На усладу Баотироме». Так обходят все углы, повторяя эту фразу по одному разу.
Заговор на ключи
После того, как сделали уборку в доме, возьмите ключи и читайте на них (минимум три раза) такие слова:
«Как кузнецу ковать надо, пахарю пахать, купцу - торговать, Попу за люб честной молиться,
А мне в церковь ходить да креститься,
Так и покупателю доброму, богатому и щедрому
К моему дому прийти, за него расплатиться и в нём поселиться.
Аминь.»
Верующие люди могут взывать к святым с просьбой о помощи в задуманном деле.
Для удачной у скорой продажи дома, идут в церковь и обращаются с молитвами к Николаю Чудотворцу и Спиридону Тримифунтскому.
Если вера крепка и молитва идет от сердца, то святые помогут.
Предостерегающие приметы
Вселенная нередко дает людям подсказки, которые могут уберечь их от неприятных сделок. Вот некоторые из них:
Конечно, продажа жилья — процесс весьма трудоемкий и сложный, а порой очень длительный, но, если верить в лучшее и немного помогать вселенной, то она обязательно исполнит ваше желание и поможет достичь цели.
Post Views: 586
